借地の法制度

 わが国においては、欧米諸国と異なり、土地と建物は別個の不動産とされています。したがって、土地を所有しない者が、建物を建築して所有する目的で他人の土地を利用(用益)する方法として、借地はきわめて重要な制度です。
 民法制定以来、わが国の宅地の利用権は、地上権と賃借権の二本立てで推移してきましたが、建物の所有を目的とする借地権としては地上権が設定されるであろうという立法者の思惑と異なり、そのほとんどが賃借権であるところに、わが国の借地制度の一つの特色を見出すことができます。また、民法上、建物所有を目的とする土地賃借権としての特別の規定を設けないで、一般の賃貸借の規定によって借地関係を規律しようとしたところに、その後の借地紛争の解決を困難にしてきた主たる原因があるように思われます。
 民法制定後、借地をめぐる社会経済情勢の変化に伴い、種々の借地特別法が制定されました。明治四二(一九〇九)年の建物保護二関スル法律(建物の登記をするだけで借地権をもって第三者に対抗(主張)できることにした)、大正一〇(一九二万年の借地法(最低存続期間の保障その他が定められた)、昭和一六(一九四二)年の借地法の一部改正(借地の更新につき正当事由制度が取り入れられた)、地代家賃統制令(昭和一四年国家総動員法一九条にもとづき制定、昭和二一年勅令四四一号、昭和二七年法律八八号により法律としての効力を認められ、昭和六一年一二月三一日限りで廃止)、昭和四一(一九六六)年の借地法の一部改正(地主の各種の承諾に代わる借地非訟事件手続の制度が創設された)などが重要なものです。
 そして、平成三(一九九一)年借地法、借家法の全面改正が行われ、新たに「借地借家法」が制定されました。そのうち借地に関する主要な事項は、普通借地権の合理化、定期借地権等の新設、正当事由制度の見直し、自己借地権制度の新設等で、このほか民事調修法の一部改正により、賃料増減請求について調停前置主義が採用されるなどしました

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 つぎに、借地制度の主要なポイントについて簡単にふれてみましょう。
(1)借地借家法・旧借地法の適用
 建物所有を目的として、他人の土地を賃借したり、地上権を設定する場合には、一時的な使用を除いてすべて借地借家法または旧借地法の適用があります。これに対し、使用貸借(無償で使用する場合)や、建物所有を目的としない場合には、借地借家法または旧借地法が適用されず民法が適用されます。
(2)強行法規性
 借地借家法および旧借地法は、借地権の存続保護を中心に定められており、したがって強行法規とされています。すなわち、借地借家法または旧借地法の規定に違反する特約を結んでも、その特約が借地人に不利な場合には無効とされます。
(3)借地権の種類
 借地借家法施行後も旧借地法上の借地権はそのまま存続するので、借地権の種類としては、旧借地法上の借地権(以下「旧借地権」という)、普通借地権、定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の五種類が存在することになります。
(4)借地権の存続期間
 借地権の存続期間は借地権の種類により異なります。旧借地権は、期間の定めがないときは、堅固六〇年、非堅固三〇年ですが、期間の定めがあるときの最短存続期間は堅固三〇年、非堅固二〇年です。これに対し、普通借地権は三〇年、定期借地権は五〇年以上、建物譲渡特約付借地権は三〇年以上、事業用借地権は一〇年以上二〇年以下です。
(5)正当事由制度
 旧借地権および普通借地権については、借地期間が満了しても、借地人は直ちに借地を返還する必要はなく、地主が期間の満了を理由に更新を拒絶し、もしくは借地人の期間満了後の土地使用に異議を述べるときには、正当事由が必要とされています。裁判所の正当事由の認定は厳格で、地主および借他人双方のその土地を使用する必要性等を比較衡量して、正当事由の有無が判断されます。借地借家法は、立退料の提供も正当事由の一要素となる旨明文化しました。
(6)法定更新制度
 旧借地権および普通借地権については、期間が満了しても、地主が正当事由にもとづく更新拒絶もしくは異議を述べないかぎり、借地人は引き続き前契約と同一の条件で借地を使用し続けることができます。これを「法定更新」といいます。
(7)建物質取請求権
 旧借地権および普通借地権については、借地契約が地主の正当事由により終了したときは、借地人は地上建物等を時価で買い取ってもらうことを請求できます。
 他方、借地人が地主の承諾を得ないで賃借権(旧借地権および普通借地権には限られない)を譲渡または転貸した場合、建物等の譲受人は地主に賃借権の譲渡または転貸を主張できませんが、この場合その譲受人は地主に対し、その建物等を時価で買い取ってもらうことを請求できます。
(8)借地非訟事件手続
 従来の借地条件と異なる建物を建て替えたい場合、あるいは平家建の住宅を二階建に増改築したい場合、さらに賃借地上の建物を第三者に譲渡したい場合に、地主が承諾してくれないときは、裁判所に地主の承諾に代わる許可の裁判を申し立てることができます。裁判所は、借地条件を変更したり、相当額の承諾料の支払いを命じて許可をすることになります。
(9)地代の増減額請求
 地代家賃続制令が廃止されたため、地代についての規制はまったくありませんが、地主が勝手に値上げをしたり、借地人が勝手に値下げすることはできません。最終的には、裁判所において適正額が判定されます。
 この裁判手続については、訴えを提起する前に、まず調停を申し立てなければならないとされました。
(10)定期借地権等
 借地借家法は、期間が満了すると法定恵新制度の適用がなく、確実に借地権が消滅する、定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の制度を設けました。

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