土地の買い方ガイド

土地を買いたいが、どうやって買うか分からない。専門用語も多く手順が複雑で料金請求が正当な金額なのか、違法な金額なのか、ほとんどの人が不慣れで分からないと思います。土地購入する際の最低限の予備知識をまとめてみました。このサイトが皆様のお役にたてれば幸いです。

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土地売買・不動産取引

不動産の売買物件は金額も高額になり一般消費者も頻繁に売買するものではないので、ほとんどの消費者は不慣れです。もし土地に抵当権が設定されていて買主がそれに気がつかなくて、抵当権の実行によって買主は不測の損害を受けることとなります。仮に抵当権が実行されなかったとしても買主は土地を転売しようとするときに抵当権が設定しているために土地を転売できなかったり、当初の代金の回収も不可能となります。また買主が土地の建ぺい率や容積率を知らないで契約し、予定していた建物が建てられなかったりするかもしれません。また、契約の解除条件や住宅ローンの利用についてもいえることです。このような不測の事体に対応するには土地取引の当事者が取引の対象になる不動産に関する登記上の権利関係、取引条件などの重要事項などについて充分に確認する必要があります。小さい不動産屋はいつ潰れるか心配だ、大手じゃなければ安心できない。なんてことはありません。契約時の手付金も一定額になると、宅建業法の保全措置を講ずることになっています。しかも、宅地建物取引業法では第35条で宅地建物取引業者に対して、契約成立までの間に買主に対して物件に関する事項や取引条件などの一定の重要事項を説明することを義務づけています。そして法令上の制限や取引条件などの事項は相当高度の知識がなければ説明することができません。宅地建物取引業法ではこの説明は取引主任者が行なわなければならないこととしています。このように、不動産業界ほど売買形態が法律でがんじがらめの業界もありません。概要がわかれば、安心して取引できる業界です。

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不動産取引は日本の高度経済成長とともに大きく成長し、今後も確実に増加を続けて行くものと思われます。都市の土地利用、施設の設備、市街地開発事業に関する規制を定めた都市計画法は1919年に施行され68年に全面改定されて新都市計画法となり、2000年には32年ぶりに大改正され、01年5月に施行されました。宅地及び住宅の需要は依然として強く、自治体もセカンドハウスの所有を推奨しています。また産業用地の需要も依然として多く、不動産取引は活性化しています。土地売買や不動産取引は数量的に多くなっただけでなく取引形態も多様化しています。宅地分譲、建売住宅、マンション、農地取引などの物件による特殊性もあるだけでなく、公法的規制や融資なども関連して法律関係も非常に複雑となってきています。このサイトでは土地の買い方における土地売買を中心とした不動産取引状況の変化に対応するべく一般的理論を配置しました。宅地分譲住宅、農地売買などでは、それぞれの分野における特別な法律関係を必要としており、土地の不動産売買には一般理論を理解のうえ、それぞれの個別の理論を理解をして頂きたいものです。土地売買、不動産取引の法律知識は、ほとんどの民法全般の知識を必要としており、それ以外にも農地法、借地法、借家法、国土利用計画法、行政法、民事訴訟法、税金やそれ以外にも他の知識も必要とされます。しかも、不動産業者が関与してくる場合は商法も関連しており、それこそ膨大な法律知識が必要となってきます。このように土地の買い方を中心とした土地売買などの不動産取引は広い範囲における知識が必要とされますが、土地は永久に不変的なものであり、所有していれば代々子孫に残せる資産でもあります。

都市における用地難に対しては根本的な土地政策の確立に待つ点が多いのですが、同時に建築化された土地の生産と住宅の組立によって、住宅経営の対象やスケールが変わることも予想されます。戦前まで、貸家経営の一形態として広く裸貸という経営方式がありました。それは家主の建設投資部分を低めて経営を容易にするとともに、最も消耗の多い部分である畳、建具などを借家人の負担として居住者の過度の使用を制限し、また災害時におけるその保護を居住者の責任においてさせるなど、経営の危険を軽減するという家主側の要求にこたえるものでした。しかし、今日これと全く別の意味から、こうした経営方式をとり入れることが一考されています。例えば裸貸の骨組みとなるものを小規模な町屋建築ではなく、人工地盤の積層の中に、上下水道、輸送機器やその他必要な社会的諸施設を含んだメジャーストラクチャーで、それが公共機関の手によって建設されます。それは土地と公共施設の立体化したものであり、その社会資本的性格からいって公共の手によって建設、経営されることになります。そこに、もろもろの経営主体が住戸単位の供給、取付、流通を行ないます。このような形で、住宅経営は、都市的メジャーストラクチャーから個々の住戸にまで及ぶ経営対象のスケールの大小、寿命の長短、経営主体の区分に対応した階層構成をもつものになります。完備した情報システムによって、たえず個々の居住者の最適の住宅を供給するといった構想も考えられます。あえて人工土地とはいいませんが、このような形で住宅経営が都市の経営につながっていくものと理解することが重要です。そのような展望において、現在当面する最も本質的な問題は、国民の広範な階層分化に対応して、住宅経営の中にも階層格差が徹底しているということです。そこから生じる基本的および派生的矛盾をいかに解決するかということのために、社会的スケールにおいて住宅の生産、供給、流通、管理の一貫したシステムを確立し、それぞれの経営主体の受けもつ範囲、機能、相互関係を明確にしていくことが住宅経営に課せられている大きな課題といえます。

不動産 土地

もしトラブルの場合

不動産契約の場合、口約束や不測の事態などで、お金やトラブルになることが多々あります。その場合、相手の不動産会社が加盟している団体や宅地建物取引業を与えた都道府県や国土交通省の不動産業を所官する部署の相談窓口に、ご相談下さい。

不動産業者加盟団体 お金のトラブル 土地
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土地売買のセオリー

土地売買のシステム
誰の土地か自分で調べてみよう
広告・物件はここをチェック
不動産業者をチェックしよう
土地代金以外の費用
市街化調整区域ってどんな区域
路線価ってなに
分筆ってなに
契約までの流れ
実測売買と登記簿売買
クーリング・オフ制度
手付金の保全措置
重要事項の説明と契約
どんな税金がかかるの
不動産売買契約書の例
重要事項説明書の例1-2P
重要事項説明書の例3-4P
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土地の建物の種類(用途地域)

市街化区域、建物を建てられる区域は、12に分けられていて、分けられている地域によって、建てられる建物の大きさや何 に使う建物かが決まってきます。事前に工 場などが建てられない地域がいい、などを調べてみましょう。

用途地域

土地の大きさ(建ぺい率・容積率)

この辺の地域は2階建ての建物ばっかりだとか、地域によって建てられる建物の大きさが決まっています。住宅街に住んでいたのに、隣りの家を取り壊して高いビルが建ったり(実際よくあります)これから購入予定の土地にどれくらいの大きさの建物を建てられるか調べてみましょう。

建ぺい率・容積率

低層住居専用地域の高さ制限

容積率以外に建築基準法では高さの規制があります。建築物の高さを規制する目的には防火や構造上の安全のためと、地域環境に対する配慮を目的としたものがあります。高さ制限には、いろいろな種類があるのですが、低層住居専用地域以外では、さほど問題になったケースが無いので、ここでは低層住居専用地域に絞った高さ制限を取り上げます。

低層住居専用地域の高さ制限 土地の買い方ガイド

土地面積の単位

土地の値段のほとんどは坪単位です。m2(へーべと読んだりします) ×0.3025=坪の大きさです。敷地が120m2だとすると36.3坪になります。逆に坪からm2にするときは×3.305785です。

土地面積の単位
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表示の不動産用語

用語の定義
物件の種別
明示義務
必要な表示

競売・公売の場合

債務の不履行での強制執行や税金の滞納による、裁判所が関与した差し押さえ物件です。公正を期するために入札で行います。市場価格より、だいぶ安値です。手続きがよよっと面倒です。

競売・公売の場合
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不動産を売る場合

土地を買うことを前提にしてきましたが、売る場合のシステムを説明します。

不動産を売る場合
土地の買い方ガイド 不動産購入前の調査と準備
買った土地の坪数の不足
土地収用とその対象
不動産仲介契約
不動産登記
土地所有権の変動
国土利用計画と土地利用基本計画
道路の種類
資産の性質と土地
公共用地
土地の利用面積と宅地
都市経済の住宅需要
土地を貸すための事前調査
借地上建物の処分
借地関係の終了
売買代金の決定と契約費用
昔から境界が不明
都市計画を理由にした土地収用に反対するにはどうしたらよいか
不動産の権利など
仲介業者が自社物件を勧めるが印鑑を押してもよいか
敷地の良否
売主が代金を受け取らない場合
日本の土地法制
土地信託の仕組み
不動産とは
不動産は土地と人間のかかわり方
建築をめぐる紛争と法律
境界争いとは
道路の通行と行政
日照をめぐる法規制
不動産の媒介契約
建築をめぐる紛争
借地の法制度
借家の法制度
間取りガイドドットコム
スローライフ田舎暮らし