重要事項の説明と契約

いよいよ契約ですが、不動産売買の場合、いきなり契約書に署名捺印はしません。契約を成立前に不動産業者は「重要事項説明」を行わなければなりません。本来は内容を検討する時間がほしいところですが、通常は契約の直前に行います。「重要事項説明」は、宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示して説明することになっています。トラブルを防止するためにも、納得がいくまで内容を確認して契約に臨んで下さい。宅建業法では契約書より重要事項説明書のほうが大事だ。みたいなことが書いてます。

●不動産の表示
売買対象物件の住所、地番、地目、などです。公図や測量図などの図面と照ら合わせながら、説明を受けましょう。

●売主の表示
売主の住所や氏名などが説明されますが、不動産の場合は売主が必ずしも登記簿に記載された所有者とは限りません。所有者と売主が異なる場合は、それを証明する書類を確認します。

●第三者の占有
売買契約締結時において、対象物件を第三者が占有しているケースがあります。賃貸借契約によるものなのか、などの確認を書面で確認します。明渡しの有無なども確認します。

●登記簿に記載された事項
読んで字のごとく、登記簿に記載された事項です。通常は「登記簿参照」と記入していることがほとんどです。

●法令に基づく制限
概要都市計画法と建築基準法による制限が説明されますが、難しいです。聞き覚えのない専門用語がつづくので、チンプンカンプンだったりします。多くの場合は「重要事項説明補足資料」に記載された制限内容の略図を使いながら説明します。

●その他法令に基づく制限の概要
都市計画法と建築基準法以外の法令による制限のうち対象不動産に適用される制限の概要が説明されます。

●工事完成時における形状
構造等建築工事や土地造成工事などを前提とする売買で、その工事が契約締結時点で完成していない場合は、図面や資料で説明することになります。

●契約の解除に関する事項
いったん締結した売買契約を解除する場合における適用条項について、それぞれの概要が説明されます。

○手付解除いわゆる手付金の放棄・手付金培返しによる契約解除で、買主の都合による契約解除は手付金の放棄、売主の都合による契約解除は手付金の倍返しで解除できることです。
○引渡し前の滅失または毀損による解除多くの場合は滅失の時は買主に解除権を与え、修復が困難な毀損の時は売主に解除権を与える内容になっています。
○契約違反による解除
○融資利用の特約による解除多くの場合売買契約締結後に金融機関にローンを申請するので、ローンの融資が不調に終わると契約を解除することです。
○譲渡承諾の特約による解除
○その他、特約による解除

●手付金等保全措置の概要

●支払金または預かり金の保全措置の概要前項の保全措置が、該当する場合には必ず講じなければならないものであるのに対して、この保全措置は任意です。「保全措置を講じない」とする場合がほとんどです。

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