不動産売買における提携ローン

不動産販売業者が特定の金融機関と提携し、購入者のため当該金融機関からの購入資金融資を確保することを売買の条件として不動産を販売する場合における当該金融機関が行う貸付のことをいいます。提携ローンにおいては、業者が保証人となり、業者はそれによる求償権を確保するため販売物件の上に低当権の設定をうけることとするのが通例です。
不動産売買において、買主のため購入資金の融資をつける方法には、大別して次の二通りがある。一つは売主が金融をつけるもので、いわゆる割賦販売がこれになります。もう一つは買主が他の金融機関から購入資金を借り入れ、代金は一括して支払う方法です。この場合において、業者と融資金融機関との間になんらかの提携関係があるか否かにより、提携ローンと非提携ローンの区別がなされることになります。その提携関係は、あくまでも金融機関と業者との間のものであり、金融機関と買主である借主との関係には影響を及ぽすものではありません。金融機関と借主との関係は、通常の金銭消費貸借であり、業者と買主との間の売買契約がなんらかの理由で効力を失っても、それにより提携ローンの効力に影響が生ずるものではありません。

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提携ローンとはいっても、その提携関係は業者と金融機関との関係にとどまるものですが、提携ローンにおいては、業者が借入申込みの取次を行うとともに、金融機関が貸出を実行すると、自動的にこれを保証する形式がとられるのが通常です。したがって金融機関としては業者の信用に基づいて貸出を実行すればよいため、貸出の条件は比較的ゆるやかに定められるのが通例です。ローン条件の一般的な特色では、無担保、有保証の融資で、金融機関としては、借主から物的担保を徴せず、業者の保証のみで貸付を行うのが通常で、業者との保証契約は、提携に関する契約においてあらかしめ包活的に締結され、個々の貸付の実行と同時に保証債務が発生する形式がとられ、個々のローン契約に際しては保証契約が締結されない場合が多く、一方で業著は、買主との間で保証委託契約を締結するとともに、求償権の担保として販売した物件の上に低当権の設定をうけます。しかし近年では、業者の倒産に備えて、業者の保証に加えて金融機関が自ら貸付金の担保として販売物件上に低当権を取得する例や業者の保証に代えて第三者の保証を徴求する例も増えています。第三者の保証としては、住宅ローン保証会社の保証や保険会社の住宅ローン保証保険があります。購入者に当然には借りる権利がないのはいうまでもありませんが、業者との間の売買契約において、金融機関からの借入れが成立しない場合には、購入者は無条件で契約を解除できることを特約するのが通例です。
貸付金の交付は、業者の預金口座に直接入金されます。賃付金は、購入代金にあてられるものであるために、これを業者の預金口座に直接入金した方が手間がかからないのみならず、業者にとっては販売代金の回収を確保できるというメリットがあります。この方法によっても、消費貸借の要物性が満たされます。
期限の利益喪失事由はきわめて制限的に規定され、かつ請求喪失方式が原則です。提携ロ−ンにおいては主に業者からの保証債務の履行により回取をはかることが期待されており、また買主の預金との相殺ということは通常期待できないことから、金融機関として期限の利益喪失を急ぐ必要性は高くありません。

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