建築協定

建築基準法には、建築物の敷地、構造、用途などに関して各種の基準が定められていますが、これは一般的な最低基準であって、より良い環境を望む住民の要望には必ずしも満足を与えるものにはなっていません。一般にある区域の住民がよりよい環境を守るためお互いに基準法の規定より厳しい規制を盛り込んだ契約を締結することは自由です。また不動産業者が団地を開発、分議する場合、購買者との間で同様のことを条件として売買することも自由です。しかし、こうした契約は、所詮、私法上の契約であるために、その後の売買などによって土地、建物の権利者が交代した場合、これらの特定承継人を当然には拘束しないし、また、登記による対抗方法もありません。そこで基準法は、一定地域の住民の個別の要望を満足させるために建築協定の制度を設けています。

スポンサーリンク
土地

建築協定は、住宅地としての環境または商店街としての利便を高度に維持、増進するなど、建築物の利用を増連し、かつ、土地の環境を改善することを目的とするものであって、その内容としては、建築協定区域、建築物に関する基準、協定の有効期間が定められています。
建築協定が有効に結ばれるためには、まず市町村において、その区域の一部について建築協定を結結することができる旨を定めた条例が制定されていることが必要です。
建築協定を締結することができる者は、土地の所有者および借地権者であり、建築協定の目的となっている建築物に関する基準が建築物の借主の権限に係る場合においては、当該建築物の借主も、その建築協定については権利者とみなされます。また、当該区域が一人の所有者の所有に属し、借地権者もいないといった場合には、一人で建築協定を定めることができます。
これらの者が建築協定を締結しようとするときは、前記建築協定の内容について定めた建築協定書を作成し、その代表者が、これを特定行政庁に提出してその認可をうけなければなりません。協定書は当該区域内権利者全員の合意したものでなげればなりませんが、借地権の目的となっている土地にあっては、土地所有者の合意は必ずしも必要でなく、借地権者の合意があれは足ります。
協定書が提出されると、市町村長によって、その旨が遅滞なく公吉され、二○日以上のしかるべき期間が定められて関係人の縦覧に供されます。縦覧期間が満了すると、関係人の出頭が求められて公開聴聞が行われます。建築主事をおかない市町村の場合には、聴間後、遅帯なく、当該協定書が、これに対する意見と聴間記録が添付されて、都道府県知事に送付されます。特定行政庁によって、当該建築協定がその目的となっている土地または建築物の利用を不当に制限するものでなく、かつ、制度の目的に合致するものであると認められた時は、建築協定が認可され、その旨が公告されます。この認可された協定書の写しは、その市町村の事務所に備えられて一般の縦覧に供される建築協定を変更しようとする場合も、建築協定申請の場合と同じ手続をとることになっています。建築協定を廃止しようとする場合には、建築協定区域内の建築協定の効力が及ぶ土地所有者、借地権者等の過半数の合意によって、その旨を定めて、特定行政庁に申請してその認可をうけなければなりません。
認可、公告のあった建築協定は、その公告のあった日以後にその協定の区域内の土地の所有者、借地権者となった者に対しても効力が及びます。ただし借地権の目的となっていた土地で、土地の所有者の合意がなかったものについては、その土地の所有権を承継した者に対しては、効力は及びません。
基準法に準拠する建築協定といっても、私法上の契約と解されており、協定違反の内容の建築確認が申請されても建築主事を拘束するものではなく、また居住者が協定に違反しても特定行政庁や建築監視員の是正措置命今の対象にならず代執行もできず、処罰されることもないと解されています。協定に定められた協定違反の場合の措置を民事裁判によって実現するほかはありません。多くの協定は、協定違反があった場合には、代表者が当該違反者に対して工事施工停止を請求し、文書をもって相当の猶予期間をつけて当該行為を是正するために必要な措置をとることを請求し、当該違反者がその請求に従わないときは、その強制履行または違反者の費用で第三者にこれをさせることを裁判所に請求することができる旨を定めています。

土地
不動産仲介契約/ 不動産仲介契約の成立/ 建築協定/ 不動産売買における提携ローン/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー