不動産仲介契約の成立

不動産仲介契約の成立には明示の契約成立と黙示の契約成立とがあります。前者は委託者が希望物件を示して斡旋を依頼し、これに対して仲介人が承諸を与えたときに仲介契約が成立するとみるべきです。ここで間題となるのは、仲介人が委託者に目的物件の所在や地図を交付したり現場へ案内する行為はいまだ仲介契約の成立には至らず、仲介申し込みの誘引にすぎないとの見解もみられます。特に委託していない仲介人であっても、それの仲介活動を黙って受け入れて、それによって売買が戊立したような場合は、黙示の仲介委託契約の成立を認めるべき場合があることを注意しなげればなりません。

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仲介契約の効力、仲介人の権利、仲介人の権利で最大のものは報酬請求権です。この権利は売買の成立を要しますが、一旦成立した後に売買が解除されても、一旦生じた報酬請求権は原則として消滅しないと解すべきです。次に間題となるのが、仲介人を途中で排除して当事者同士で直接取引した場合です。これも報酬請求を免れるための行為であるときは、前に述べたように民法一三○条を適用して条件成就とみなして約定の報酬を請求できます。しかし仲介が行き詰ったりしてやむをえない仲介委託関係の中断または解約の後に、同一目的物について直接取引で売買が成立した場合には、総合的に事情を判断し、仲介と売買成立との間に因果関係の認められる範囲において報酬を請求できると解されます。
報酬額については建設省の告示によって全国一律に最高限度が決められています。この限度内で額の特約があればそれによります。特約がない場合に最高限度を請求できます。
仲介人の義務として注意義務が最も間題で、善管注意義務の程度いかんということになります。売却される不動産の所有権者の確認義務があり、単に登記薄を閲覧しただけでは足らず、売主と称する者と所有権者との現実の照会が必要となります。これの食違いによって仲介業者が損害賠償を課せられる例が多くあります。
売買の目的不動産が同一性を欠いたり、不動産の上に対抗力ある第三者の権利が設定されていたり、また仮差押や仮処分、さらに競売中立がなされている物件であったため、析角の買主が所有権を得られないような場合に、仲介業者が賠償責任を負わされます。また目的不動産が都市計画その他行政上の制限をうけている場合や借家の仲介で、転貸人が家主の承諸を得ていなかった場合なども同様です。以上のほか不動産仲介業者については宅地建物取引業法によって取締をうけることを注意しなければなりません。

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