区画整理と借地権

土地区画整理とは、都市計画区域内の土地について、公共施設、道路、公園、広場等を整備改善し、宅地の利用の増進を図るため、土地の区画形質の変更と公共施設の新設、変更等を行なうことをいいます。事業の施行には、個人施行、組合施行、団体施行、行政庁施行、公団施行の区別があります。
土地区画整理の一般的根拠法は、土地区画整理法ですが、その手続は、測量、調査、公共施設用地の決定、従前の土地、借地権等の評価、換地計画、仮換地の指定、建物等の移転、公共用施設等の工事、町名地番の整理、換地、借地権等の評価、換地処分、換地等の指定、清算金、減価袖償金の決定、区画整理登記、の順に行なわれます。
換地処分とは、施行者が、整理工事完了後の宅地(換地)を、原則として従前の宅地に照応して割当交付する行為です。換地処分の公告があると、換地計画で定められた換地は、法律上従前の宅地とみなされますから従前の宅地に存した権利関係は、すべてその同一性を保持して換地に移行することになります。
ところで、区画整理の工事が終わり、換地処分がなされるまで相当長期間を要するのが実状で、この間、関係権利者の地位はきわめて不安定な状態におかれます。また、工事をするためには、建物の存する宅地を整理し、建物の移転をはかる必要があります。そこで、関係権利者の権利関係の安定をはかり、区画整理を円滑に遂行するため、実質上換地処分がなされたのと同様の効果を生ぜしめる制度として、仮換地の指定が行なわれます。
仮換地が指定されますと、従前の宅地について権原にもとづき使用収益権を有する者は、換地処分の公告の日まで、従前の宅地については使用収益することができなくなる代わりに、仮換地について、従前の宅地の使用収益と同一内容の使用収益をする ことができることになります。すなわち、仮換地の指定によって、従前の宅地の所有権はいわば抜け殻となり、その本体である使用収益権が仮換地上に移行します。仮換地は、原則としてやがて従前の宅地の代わりとして交付さるべき土地(換地)となるものですから、仮換地指定のもつ意義は大きく、法律上の紛争の多くは、その適否をめぐって生じています。

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土地

従前の宅地の所有権や既登記の借地権等は、登記所備付けの土地台帳や土地登記簿等によって調査し権利の実体を把握することができますから、施行者は、権利の申告がなくても、仮換地上に仮に借地権の目的となるべき宅地またはその部分を指定することが可能です。仮換地の指定があれば、従前の宅地の借地権者は、従前の宅地上の借地権と同一内容の権利を行使することができます。また、換地処分がなされると、従前の宅地の借地権は換地の上に法律上当然に存することになります。
未登記の借地権については、施行者はその存否を知ることができませんので、施行者あて権利を申告する必要があります。申告は、一時申告を停止できる場合をのぞき、事業施行期間中であればいつでもできます。未登記借地権の申告は、その宅地の所有者と連署し、または連署がえられない場合は権利を証する書面を添付して、法令で定める書式によってします。また、権利の変動があった場合には、届出を義務づけられています。
土地区画整理法八五条五項によりますと、未登記借地権の申告がない場合には、これを存しないものとみなして、本章第二節から第六節までの規定による処分又は決定をすることができるものとするとされています。ですから、無申告者は、仮換地処分、換地処分において権利の指定を受けることはできません。最高裁の判例は、従前の宅地の一部を借地していた場合であると全部であるとを問わず、権利申告の手続をし、施行者により仮換地についてかりに借地権の目的となるべき宅地の指定を受けないかぎり、仮換地を現実に使用収益することはできないと判示しています。ただ、この八五条五項の規定は、特に第三章第一節の建物の移転関係のみを除いています。これは、建物の移転については、現に居住していることを尊重して、無申告者も、申告した者と同様に取り扱うべきことを定めたものですから、実務上もできるだけ換地上に建物を移転することにしているようです。
仮換地またはかりの権利部分が指定されますと、従前の宅地上の建物や工作物を仮換地上に移転し、あるいは除却しなければならなくなります。施行者が、建物等を移転または除却したために他人に損失を与えた場合や、建物等の所有者が自分で移転または除却をして損失を受けた場合には、施行者は、通常生ずる損失の補償(建物補償、動産移転補償、営業補償等)をしなければなりません。
土地区画整理の目的は、宅地の利用増進のほか、公共施設の新設拡張を図ることにあります。この結果、区画整理によって、宅地地積が減少するのはやむをえないことです。この公共減歩に対しては、それが過大 でないかぎり損失の補償を請求することはできません。公共施設の整備改善は宅地の利用を増進せしめることになりますから、その範囲内での減歩は関係人に損失を与えたことにならないからです。ただし、換地処分をするにあたって、どうしても換地照応の原則によることができず、従前の宅地地積に比して過小の換地または権利部分が与えられたような場合(減換地処分)には、清算金が交付されます。また、整理事業の施行によって、かえって宅地価格の総額が施行前のそれにくらべて減少するような場合があります。この場合には、団体施行、行政庁施行のときにかぎり、施行者は、その差額に相当する金額を、従前の宅地の所有者申告地権者等に対し、減価補償金として交付しなくてはなりません。

土地
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