土地買収と借地権

公共用地を手に入れる方法の一つは、土地所有者と交渉して土地を買い入れ、あるいはその土地に借地権その他の権利が存する場合には、権利者の承諾を得てこれを消滅させるやり方で、普通これを任意買収と呼んでいます。しかし、権利者である相手方が、つねに交渉に応じて素直に土地などを譲ってくれるとはかぎりませんし、譲るにしても無法に高い値を主張する場合もあります。といって、公共事業を中止し変更することはできませんし、他所で土地を買ってこれに代えるというわけにもいきません。そこで、そのような場合には、やむをえず権力で相手方の意思いかんにかかわらず強制的に権利を取得し、またはこれを消滅させることが必要となります。このように権力で強制的に財産権を剥奪する制度が、土地収用または強制買収と呼ばれるもので、その一般的根拠法が土地収用法です。なお、公共の利害に特に重大な関係があり緊急に施行する必要がある特定公共事業については、手続の迅速化をはかるため公共用地の取得に関する特別措置法が制定されています。土地収用制度は、私有財産権に対して重大な制約を加えるものですから、土地収用法は公共の利益の増進と私有財産との調整をはかるため詳細な規定を設けています。同法によれば、土地などを収用することができる公共事業の範囲は、道路、河川、鉄道、電気通信等同法第三条に列挙されている事業のほか特別法に定められた事業にかぎられ、収用の対象は、土地、土地にある所有権以外の権利、立木、建物等、土石砂れきにかぎられ、収用の手続は、次のような段階をへて進められます。
(1)事業の認定。土地収用をなしうるためには、一般的な公共性があるだけではたらず、土地を収用または使用する公益上の必要性の有無、事業計画、事業能力について個別的に国土交通大臣または知事の認定をうけることが必要です。
(2)土地細目の公告。事業認定をうけた後、起業者は、収用しまたは使用しようとする土地の所在地、所有者等所定の事項の公告を申請し、知事は、これらの事項を公告するとともに関係人に通知しなければなりません。土地細目の公告後は、土地の形質の変更や工作物の新設等をすることができなくなります。
(3)協議。土地細目の公告後、起業者は、土地の権利を取得しまたは消滅させるため、土地所有者および関係人と協議しなければなりません。
(4)収用委員会の裁決。この協議不調のときは、起業者は、収用委員会に対して収用または使用の裁決を申請することができます。収用委員会は、却下の裁決をするときのほかは、収用する土地の区域、損失の補償等の事項について裁決をしなければなりません。収用委員会の裁決がありますと、起業者は、裁決で定められた収用または使用の時期までに裁決で定められた補償金を払い渡さねばならず、補償がなされると、収用または使用の時期において、土地の所有権は起業者に移り、土地の上にある権利は消滅します。損失の補償は、原則として金銭でしますが、替地の提供、工事の代行による補償、建物移転のための宅地造成等の方法でする場合もあります。その他損失補償については、同法六八条以下に定めがあるほか、被収用者や収用委員会、裁判所を拘束するものではありませんが、起業者側で損失補償をきめるための基準の大綱を定める「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」があります。なお、裁決に対して被収用者に不服があれば、不服申立、行政訴訟、民事訴訟を提起することができます。
土地収用手続は煩雑で時間がかかるうえ、相手方を必要以上に剌激し硬化させることになりますので、収用法が発動されるのは実際上は稀です。また、任意買収といっても背後に強利権をひかえたものですし、裁決による補償金は必ずしも任意買収の場合の補償金を上回るとはかぎりませんので、相手方としても結局あきらめて任意買収に応ぜざるをえないことが多いのが実状です。

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土地

私は、商店街に土地を借りて店舗を建て、また郊外に土地を借りて住宅を建てて住んでいます。ところが、こんど、両方とも道路拡張のため、東京都に買収されることになり、その買収代金を地主と私とで分けることになりました。買収代金はどのように決めたらよいか、また借地人である私の取り分は、その代金の何割ぐらいとしたらよいのでしょうか。
これは、道路拡張のため、借地および店舗、住宅が東京都に買収されるということですが、土地所有者のほか借地人がある場合には、都は、土地所有者に対して補償するほか、借地人に対しても補償しなければなりません。土地所有者に対しては、底他価格に相当する補償をすべきです。借地人には、借地権消滅にかかる補償、建物を移転するのに要する費用の補償、移転することが著しく困難であるか、または移転すれば従来供していた目的に供することが著しく困難な場合には、建物の買収補償、動産移転補償、立木の移植または伐採補償、店舗については、営業か一時休止する必要がある場合には営業休止補償、営業規模を縮小しなければならない場合には営業規模縮小補償、営業の継続が不能となる場合には廃業補償等をしなければなりません。場合によっては、謝金、協力金等の名目で慰謝料が支払われることもあります。
ところで、このように補償金を各人別に見積り、被買収者の承諾をえて支払われる場合(個別払い)には問題はありませんが、任意買収の場合は、個別払いによらず、代位主義といって、借地権を無視し、権利の存在しない所有権独自の価格を算定して他主に一括して支払う例が実際上は多いので、この場合には、借地人と地主との間で補償金をどのような割合で分配したらよいかという問題が生じます。いいかえますと、借地権価格と底他価格との割合をどのように査定するかという問題です。
借地権価格は、必ずしも借地権に随伴するものではなく、借地慣行が普及し、借地権が単独に取引の対象となるにおよんで発生します。土地のもつ経済的価値のうち、使用価値は借地権価格として、収益価値は底他価格として表現されますから、この借地権価格と底地価格との合計額が更地価格ということになります。
借地権価格の評価は、一般の宅地評価の場合と同じく、近傍類他の借地権の売買事例から類推するのが原則です。借地上の建物の売買価格のなかには、通常借地権価格が合まれていますので、その価格から建物のみの価格を控除しますと、借地権価格が算定できます。これを事例方式といいますが、この方式による場合には、特殊的要素が含まれることが多いので、借地期間、借地権が地上権か賃借権か、堅固建物を目的とするか非堅固建物を目的とするか、地代額その他の借地条件など借地契約の内容を十分吟味し、特殊的要素を除去して客観的に妥当な借地権価格を決定しなければならないという困難性があります。そこで、通常は、借地権の割合方式によって決定されます。この方法は、まず更地価格を決定し、これに借地権の割合を乗じて評価するやり方です。
借地人がどうしても買収に応じずに頑張っている場合には、土地政用法所定の手続によって、借地権は収用されることをまぬがれません。都の行なう道路拡張事業は、同法第三条に定める「土地を収用し、又は使用することができる公共の利益となる事業」に該当しますし、借地権は同法五条に定める収用または使用の対象となる土地所有権以外の権利に該当するからです。借地人も地主も任意買収に応じない場合には、借地権と所有権とが一括して収用されることになります。地主は買収に応じたのに借地人のみが買収に応じない場合には、同法四〇条に定める土地細目の公告後の協議前であれば、借地権のみ収用の対象となります。協議開始後は、地主が買収に応じていた場合でも、借地権は 土地所有権と一括して収用されることになっています。

土地
借地関係の終了/ 借地明渡請求の正当事由/ 借地の営業上利益の衝突/ 居住の必要性の衝突/ 借地人の必要性の稀薄/ 環境に不適合な借地利用/ 新地主による明渡請求/ 建物のない借地と期間満了/ 地主、借地人間の感情の対立/ 借地人の破産と借地権/ 更新料と立退料/ 明渡請求のない場合の買取請求/ 買取請求の対象/ 建物のないときの買取請求/ 二つの土地にまたがる建物の買取請求/ 建物の共有者の一人の買取請求/ 再築建物の買取請求/ 合意解消と買取請求/ 債務不履行による解除と買取請求/ 契約解除と建物譲受人の買取請求/ 抵当権の負担ある建物の買取請求/ 借地上建物の買取価格の計算/ 建物買取代金の不払い/ 明渡判決確定後の建物買取請求/ 借地人の必要費と有益費の償還/ 借地訴訟事件/ 借地非訟事件とその手続の特色/ 借地非訟事件の手続と費用/ 鑑定委員会/ 土地明渡しの即決和解/ 土地明渡の調停/ 地代滞納と仮処分/ 土地買収と借地権/ 区画整理と借地権/ 国有地の賃貸借/ 公園の一部を借りている場合/

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