地代滞納と仮処分

借地人が地代を払わないので、建物の取払いと土地明渡しの訴訟の準備をしていたところ、いままで借地上の建物に住んでいた借地人はいつの間にかよそに移って、借家人と称する者が入っています。今後も、入れかわり立ちかわり借家人が変わるおそれがあります。そうなると、だれを相手に訴訟してよいかわからなくなります。どうしたらよいのでしょうか。
借地人が地代を払わないので、借地の返還を求める場合に、その借地上に建物があれば、地主は借地人に対しその建物を収去して、借地を明け渡せという判決を求めることができます。
ところで、収去を求める建物に、借家人その他借地人以外の第三者がいるときは、その第三者に対しても、その建物から退去せよという判決をもらわないと、強制執行によって、その建物を取り壊し、土地の明渡しを受けることはできません。というのは、地主と借地人の間にどのような判決があっても、それは、借地上の建物を占有している第三者に効力を及ぼさず、その第三者は、自分に対する判決がなければ、それを理由として、その建 物からの立退きを拒絶できるからです。その第三者が、借地人から建物を借りている場合はもとより、借地人に無断でその建物に入った場合でもそうです。

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土地

建物を収去して、借地の明渡しを求めるためには、借地人と建物の居住者とを相手方として訴訟を起こさなければならないのですが、例えば当初借地人甲、建物の居住者Aを相手方として訴を起こしたところ、甲が借地上の建物を乙に売って借地権を乙に譲ったり、建物の居住者がAからBに変わったような場合には、土地の明渡しについては、相手方として、甲のほかに乙も加え、建物からの退去については、相手方をAからBに変えなければ、有効に強制執行ができないのです。そのためには、乙やBに対して、別に新しい訴を起こさなければならず、そうすると今までの訴訟が無駄になるか、もしくは無駄にならないまでも、新しい訴訟のために、さらに時間と手数をかけなければならないことになります。
そこで、訴を起こすときに、あらかじめ借地人や建物の居住者を現状のままで凍結できるような手段を講ずる必要がでてきます。そのために設けられているのが、仮処分という制度です。
仮処分というのは、要するに建物の収去土地の明渡しの訴訟をするについて、将来原告である地主が勝訴の判決を得たときに、有効に強制執行ができるように、裁判所の裁判によって、現状を保全しておく手続をいいます。
例えば、借地人甲が、借地上の建物に住んでいる場合には、甲を相手方として、「(借地)および(建物)に対する甲の占有を解いて、○○地方裁判所執行官の保管に付する。執行官は、土地および建物を甲に使用させなければならない。甲は、土地および建物の占有を他に移転したり、占有の名義を変更してはならない。執行官は、命令の趣旨を公示しなければならない。甲は、建物につき、譲渡、賃貸、抵当権、質権の設定など、一切の処分をしてはならない。」との仮処分を求め、さらに、Aが借地上の建物に住んでいるのであれば、このほかにAを相手方として、「(建物)に対するAの占有を解いて、○○地方裁判所執行官の保管に付する。執行官は、建物をAに使用させなければならない。Aは、建物の占有を他に移転したり、占有の名義を変更してはならない。執行官は、命令の趣旨を公示しなければならない。」との仮処分を求めることになります。このとおりの仮処分命令が出されると、土地の借地人や建物の居住者を変えることが禁止され、現状で凍結されることになります。
仮処分の申立をするには、申請の趣旨として、どういう内容の仮処分を求めるかを記載したうえ、申請の理由として、どういう法律上の根拠、例えば、地代の不払い、無断転貸その他契約違反を理由とする解除、更新の請求に対する昇級などにもとづいて土地の明渡しを求めるかを述べ、かつこのまま放置しておくと、借地人や建物の居住者が変わるおそれがあるので、現状のままを維持する必要があることを記載した申立書に、当事者の目録および土地と建物の目録を添え、証拠となる土地、建物の登記簿謄本、借地契約書、地代支払の催告書もしくは契約解除通告書、または更新の請求に対する異議の通告書、相手方の居住証明書などを準備し、その申立書を地方裁判所または簡易裁判所に提出します。
裁判所は、その申立書を受理すると、原則として、書類審査をし、それで不十分な場合は、申立人(債権者)に事情をきぎます。そうして裁判所は、その申立がいちおう理由があると認めるときは、保証金を決めて、これか二足の期間に納付することを命じます。その命令があったときは、定められた期間内に、法務局にその金額を供託し、納付書をもらって裁判所に提出すると、裁判所は、仮処分命令を出します。
仮処分命令のうち、建物の処分を禁止する部分は、登記簿にそのことを記入することとなるので、裁判所が法務局に登記をするよう嘱託します。
ですから、申立人(債権者)は、その他の命令を執行するために、執行の申立をすることになります。執行官は、その申立により現場に赴いて、命令どおりの手続をとり、それによって、執行が完了します。

土地
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