土地明渡の調停

土地を借りて住宅を建てて住んでいますが、期間満了を理由に地主から明渡しを要求されています。私も、なにも全然明け渡さないつもりはなく、もう二年ほど猶予してもらい、建物を買い取らせ、若干の立退料をもらえるなら話に応じるつもりです。適当に妥協するにはどのようにしたらよいでしょうか。また、地主から訴訟を起こされたのちでも、妥協は可能なのでしょうか。借地をめぐる地主と借地人の争いには、様々なものがありますが、そのなかには、現在借地人に貸している土地を返してもらって、地主の方でも使いたいが、借地人の方でも、今のままでは、よその場所に土地や家を求めることが困難なので、地主からの明渡しの要求には、無条件では応じられないというケースがかなり多いということができます。
このように、地主が現在貸している土地の明渡しを求めるには、借地の期間がちょうど切れようとしている時期で、しかも地主の方で、その土地を自分で使う切実な必要があること、特に借地人にその土地を明け渡させてまで、地主が使わなければならないというように、地主の必要性が、借地人のそれを上回るものであることが要件とされています。それは、要するに借地人に住居の安定をえさせることを目的とするものですから、たとえば、地主が借地人に、借地の明渡しを求めるについて、借地人に、代わりの土地か家を提供するとか、借地人が他の場所で土地か家を買うことのできるような立退料を払うなどの方法をとるならば、それによって、借地人は、他に住居を得ることができるので、地主の要求を認めてもさしつかえないといえるでしょう。

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土地

借地人の方で、今すぐ明け渡すことはできないけれども、何年かの猶予期間をもらえば、明渡しに応ずることができるという場合もありえます。
このようにみてきますと、借地の明渡しについては、地主と借地人のいずれがより切実にその土地を必要とするかという困難な問題があると同時に、いろいろな解決方法が考えられるわけです。
その解決について、当事者の間で話がつけばよいのですが、多くの場合は、その利害が対立して、妥協点を見出すことが困難な場合もあるでしょう。
そのような場合には裁判所に訴を起こして、判決により、地主の要求が正しいか、もしくは借地人の主張に理があるかという ことについての判断を求めることができるわけです。
しかし、判決による解決は、いねば一刀両断的であって、地主と借地人の主張のいずれに理があるかを判断して、原則として、無条件で明渡しを命ずるか、または地主の要求を斥けるかしかありません。いいかえれば、裁判によっては、さきに述べたような弾力性に富んだ解決を期待できないことになります。
そこで、借地の明渡しについて、地主と借地人の間で話がまとまらない場合に、第三者がその仲に入って、当事者をそれぞれ譲歩させ、実情に即した合理的な解決に導くという制度を採り入れる必要がでてくるのです。このような解決方法は、地主の必要にもとづき、借地の明渡しを求める場合にだけ有用なものではなく、借地人の義務違反を理由として、借地の明渡しを求める紛争、その他借地問題から生ずるいろいろな紛争を解決するにも役立つものです。
 その制度の一つに、調停があります。この調停というのは、裁判官と学識経験者から選ばれた二人以上の調停委員とで構成された調停委員会が、地主と借地人にそれぞれ譲歩を求めることによって、紛争を合理的に解決する制度です。
もし、弾力性のある合理的な解決を求めようとするならば、この調停制度を利用すればよいのです。例えばある程度の猶予期間をおいて借地を明け渡し、その際に借地上の家を相当な価格で買ってもらい、さらに立退料をもらおうというのであれば、そのような趣旨で調停を求めればよいわけです。
調停の申立をするのは、土地の明渡しを求める地主側が多いのですが、借地人の方で積極的に解決を求めて、調停の申立をすることもさしつかえありません。
申立をするには、紛争の実情を記載した申立書を、簡易裁判所もしくは地方裁判所に提出すればよいのです。紛争の実情は、あまり簡単でもこまりますが、どのようなことが法律上の争いになっているかが、一応わかる程度に要領よく言くことが必要です。
どのような条件で解決を望むかということは調停の席で述べればよく、これを申立書に記載しないのがふつうです。申立書は、相手方の数に一を加えた数のものを作り、その一通を正本とし、これに所要の印紙を貼って、裁判所に提出します。申立書に、証拠の写しをつけておくと便利です。
裁判所は、申立書を受理すると、調停の期日を決めて当事者を呼び出します。正当な理由がないのに欠席すると過料に処せられることがあります。
調停委員会は、裁判官と二人以上の調停委員をもって構成されています。
調停委員会は、申立書にもとづき、各当事者から、それぞれ、紛争の実情を詳しく書き取り、またどのような条件で解決を望んでいるかを聞いて、当事者に譲歩を勧め調停委員会からも解決案を示して、妥結をはかります。相手方も紛争の実情について、書面を出すことができます。
調停委員は、調停委員会で聞き知ったことを人にもらすことを禁止されていますから、当事者は、遠慮なく自分の意見を述べ、妥協すべきところは妥協して、合理的な解決へ協力すべきものです。
調停は、代理人(とくに弁護士)によっても行なうことができますが、どのような条件で解決するかは、当事者本人で決めることが望ましい場合が多いといえますから、代理人だけに任せないで、本人自ら調停の席に臨むようこすることをすすめます。
なお、簡易裁判所で行なう調停には、弁護士以外の人を代理人とすることもできますが、それについては、裁判官の許可をえなければなりません。
調停の結果、当事者間で合意が成立すると、それを調書(調停調書)に記載します。調停調書は、和解調書と同じ効力を持ち、これによって、強制執行をすることができます。したがって、調停調書を作る場合には、どのようなことがらがそこに記載されるかを十分理解し、確認することが必要です。また、調書の謄本をもらって、調停の席で決めたことがらが間違いなく記載されているかどうかも、確かめておきましよう。もし、一見して明 白な誤りがあるときは、これを訂正するために、裁判所に更正決定をしてもらうことができますが、その誤りがあることについて争いがあるならば、調停のやりなおしをしなければならないでしょう。
調停は、原則として、当事者からの申立によって開始されますが、訴訟の進行中に、裁判所が、訴訟で争われている事件を調停に回してもらうこともあります。それですから、訴訟中であっても、話合いによって解決することを望むのであれば、裁判所に対し、その旨を述べて、調停に回してもらうということも考えられます。
また、訴訟の進行中でも、調停の申立をすることもできます。このときは、裁判所は、訴訟手続か一時中止して、調停のもようをみるのがふつうです。

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