借地非訟事件とその手続の特色

非訟事件手続による裁判を利用することができるのは、次に掲げるものです。
非堅固の建物所有のための借地権を堅固の建物所有のものに変更しようとする場合。 木造等の非堅固の建物を建てる約定で借地権を設定した後、その土地について防火地域の指定、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更があった場合において、現在その土地について当事者間で合理的に借地契約がなされるとするならば鉄筋コンクリート等の堅固の建物を建てる借地権が設定されるのが相当であるときに、当事者間の協議によってこの変更ができないときは、当事者の申立によって、裁判所は、一切の事情を考慮して、非堅固の建物所有の借地条件を堅固の建物所有の借地 条件に変更する裁判をすることができるのです。なお、この裁判は、転借地権についてもなされます。
増改築の承諾が得られない場合に増改築をしようとするとき。借地契約において増改築の制限の特約がある場合において、借地人のしようとする増改築がその借地の通常の利用上相当であるものであるにもかかわらず、地主の承諾が得られないときは、借他人の申立により、裁判所は、一切の事情を考慮して、当該申立に係る増改築についての地主の承諾に代わる許可の裁判をすることができるのです。
なお、この許可の裁判は、転借地人が増改築をしようとする場合に、転貸人または地主の承諾が得られないときにも、することができます。
借地上の建物の譲渡に伴う借地権の譲渡または転貸について地主の承諾が得られない場合。 例えば甲の土地を乙が賃借している場合、乙がその借地権を第三者に譲渡または転貸をするには、甲の承諾を得ることを要し、承諾なしに譲渡、転貸をしたときは、借地契約を解除されることになるのですが、乙が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合も、それに伴って借地権をその第三者に譲渡または転貸することになるのであって、第三者は借地権の譲渡または転貸を受けないと、建物をその地上に所有していることができず、建物を収去しなければならないことになります。この場合の借地権の譲渡または転貸も地主の承諾を要するわけです。そこで、建物を譲り受けようとする当該第三者に借地権を譲渡または転貸しても、その第三者が社会的、経済的に信用があり、地主に不利となるおそれがないのに地主が承諾をしてくれないときは、借地人は、その承諾に代わる許可の裁判を申し立てることができるのであり、その申立によって、裁判所は、一切の事情を考慮して、この承諾に代わる許可の裁判をすることができるのです。この許可の裁判が確定したときは、適法に当該第三者に建物の譲渡に伴う借地権の譲渡または転貸をすることができるのです。もっとも、この場合、建物の譲渡は許可の裁判の確定後原則として六ヵ月内にしなければなりません。
なお、この許可の裁判をする場合、裁判所は、当事者間の利益の衡平をはかる必要があるときは、借地権の譲渡または転貸をした時に借賃をいくらに値上げするとか、また借地人から地主に金何円を支払った時にこの許可の効力が生ずるというような裁判を併せてすることがあります。この場合には、金何円を支払わないと、適法に、つまり地主の承諾があったものとして、借地権の譲渡または転貸をすることができません。
次に、借地人からこの承諾に代わる許可の裁判の申立をした場合、地主は、裁判所の定める期間内に、借地人の譲渡しようとする建物を自分に譲渡すべき旨および当該借地権の譲渡または転貸を受けるべき旨の申立をすることができるのであり、この申立があったときは、裁判所は、借地人の申立について裁判することなく、この建物の譲渡および借地権の譲渡または転貸の対価および転貸の条件を定めて、地主に譲渡または転貸をなすべき旨を命ずる裁判をすることになるのです。この裁判によっても、借地人は、結局その建物の譲渡および借地権の譲渡または転貸をすることができ、その投下資本の回収をはかることができるわけです。
なお、転借人が転借地上の建物を第三者に譲渡しようとするのに伴い、転借権をも譲渡または転貸しようとする場合には、転貸人のみならず賃貸人の承諾を得なければなりませんが、転貸人および賃貸人に不利となるおそれもないのにその承諾を得られないときは、転借人は、転貸人のみならず賃貸人を相手方として、それらの承諾に代わる許可の裁判の申立をすることができます。
借地上の建物を競売または公売によリ取得した者が借地権の譲渡についての地主の承諾を得られない場合。借地上の建物を競売または公売で取得した者は、それに件って借地権の譲渡をも受けたことになるのですが、その借地権の譲渡については、地主の承諾を得ていないので、地主に借地権の取得を対抗することができないのです。この場合、その者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主の事後承諾が得られないときは、その者は、地主の承諾に代わる許可の裁判の申立をすることができ、裁判所は、その申立により、一切の事情を考慮して、この許可の裁判をすることができるのであり、この場合も、裁判所は、当事者間の利益の衡平をはかるために必要があるときは、他の借地条件の変更または財産上の給付を介する裁判をすることがあります。また、競落人または買受人からの申立があったときに、地主は、裁判所の定める期間内に自己に建物および借地権の譲渡をなすべき旨の申立ができるのであり、この申立があったときは、裁判所は、その対価を定めて地主への譲渡を命ずる裁判をするのです。なお、競落人または買受人が承諾に代わる許可の裁判の申立をするのには、競売または公売の代金を支払った後ニカ月以内でなければならないのであって、その期間経過後はこの申立をすることができず、したがって地主は、無断の譲渡を理由として、借地契約を解除することができることになるのです。

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借地事件の裁判は、当事者間の権利義務ないし法律関係の存否を確定するものではなく、このような裁判は、訴訟事件として民事訴訟の手続によるべきです。当事者間の法律関係を将来に向かって形成変更するものですから、本質上非訟事件の手続によることとなるのです。そこで、次にこの裁判手続の概要、特色を説明します。
職権主義。この借地非訟事件の裁判は、裁判所が後見的にその裁量によって、合目的的見地ないし公平的見地から当事者に合理的、妥当な法律関係を形成するものですから、民事訴訟のように、当事者の主張、立証をまって、それに基づいて裁判をするものとすることは適当でなく、裁判所が積極的に職権により事実を探知し、証拠調べをして、当事者の主張を待つことなく、その裁量により裁判をすることになるのであって、基本的にはいわゆる職権主義が採用されているのです。
争訟性による対審的構造。借地非訟事件は、以上のように本質的には訴訟になじむものではありませんが、他の一般の非訟事件とは異なり、争訟的性格の強いことは否定できません。裁判の結果についての当事者の利害が対立することから、必然的に当事者の攻撃防御が強く対立的になされることとなるのです。したがって、このような性格から、相当程度、民事訴訟と同じような対審的構造も採用するのがより適当であるわけです。そこで、非訟事件の裁判手続の特則として、相手方の立会のもとに必ず当事者の審問をしなければならないこととし、また、職権による証拠調べのほかに、当事者の申出による証拠調べもすることとし、しかも、これらの証拠調べは、民事訴訟と同じように、当事者の立会権を認め、交互訊問方式によるほか、証拠方法もすべて民事訴訟と同じこととしているのです。そして、裁判の事件記録も、すべて当事者に公開して、当事者が十分にその主張、立証をし、攻撃防御を尽くすことができることとしています。
鑑定委員会の意見聴取。借地非訟事件の裁判は、単に法律知識による判断のみならず、社会経済的な特別の知識経験に基づく判断を必要とするのであって、このような知識判断が不十分であるときは、妥当な裁判の結果が得られないことはいうまでもありません。そこで、裁判所は、原則として、借地非訟事件の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならないこととしているのです。
以上のように、借地非訟事件の裁判手続は、民事訴訟の裁判のようにいわば固苦しいものではなく、裁判所が積極的に乗り出して、当事者の主張も十分聞き、鑑定委員会の意見も聴取して、円卓的な話合いの雰囲気のもとに裁判をするのです。

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