合意解消と買取請求

数十年来土地を借りて、その上に居宅を建てて住んでいました。地主から店舗を建てて人に貸すということで、土地の明け渡しの要求があり、長年世話になったことでもあるので、今年一杯に立ち退くということにしました。そのとき、建物の買取りのことは、あとから取り決めるのだとばかり思っていたのですが、その後、建物についてはいっこう相談がありませんので、地主に問合せたところ、立ち退くということで話がまとまったのだから、建物はそちらで円満に取り壊しくれなければ困るということです。せっかく好意で立ち退くのに、こちらは丸損になってしまいます。地主に買い取らすことはできないのでしょうか。
借地契約の合意解除つまり地主との所存いで借地を明け渡すことにしたときは、いちがいに、建物買取請求権があるともないともいえません。
明渡しの話合いに際して、建物は買い取るという約束があれば、もちろん買い取れと要求できます。したがって、地主から立ち退いてくれないかという話がもち出されたときは、建物を自分でなんとか始末するつもりなら別ですが、買い取ってもらいたければ、いくら長年世話になっていたとしても、きちんとその点を交渉し、地主が建物を買い取る旨の条項を入れないかぎり、書類に印をつくべきではありません。ましてや本問では、地主が店舗を建てて人に貸すために立ち退いてくれと申し出ているのですから、なんら遠慮する必要はなかったと思います。
もっとも、建物買取りに関する具体的な取決めがない以上、つねに買取請求が否定されるというわけでもありません。例えば、長年のあいだ他代滞納といった契約解除に値いする理由も全然なかったのに、正常な精神状態にない借地人が、地主から明渡しを申し立てた調停の第一回調停日に、あっさりそれを承知した事件がありますが、裁判所は、当事者の無知からこのような調停ができたのであるから、明渡しの調停が成立しても、建物質取請求権を放棄したとは認められない、といっています。また、明渡しの調停に際して建物質取請求権の問題を考慮した形跡がないとみられた事件で、請求しないことを確認する旨の合意が調停でなされたり、あるいは権利を放棄したと認められる特別の事情があったりしないかぎり、調停成立後に買取請求をしてもよい、とする判決もあります。ただ、これらでは、借地人が精神異常であったとか、調停の際もっぱら明渡しのことだけが当事者の念順にあったという事情を、見落としてはなりません。

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土地

最高裁には、更新請求権がある場合でなければ建物買取請求権もないという前提から、合意解除について買収請求権を否定した例がありますが、くわしい事情は不明です。ほかの事例をみてみますと、息子のために店舗を新築してやろうと考えた地主が、めあての土地を借りていた者との間で、自分の持っている別の土地を代わりに提供し、かつ一年近く移築を得つけれども、それまでの損害金は借地人が払う、という内容の合意解除をした事件について、この最高裁と同じ理由により借地人の買取請求権を否定したものがあります。この借地人は、それまでも地代をしばしば滞納し、約束した損害金も支払わなかったようです。もう一つは、一〇年ほど賃貸借関係が続いた後で、地主のほうから自分で使う必要があるとして明渡しの裁判を起こしたのですが、その途中において、一〇年間賃貸借の期間を伸ばす代わりに、その期間が経過したときにはただちに明け渡す、それまででも借地人が別の土地に移転したら賃貸借は終了する、終了の際に地主が家屋の買取りを希望したときには他人に売らず安く地主へ売る、という裁判上の和解が成立したケースです。裁判所は、借地人が建物買取請求権のないことを承知のうえで和解に応じた形跡がうかがわれるから、思い違いをしていたので無効だという借地人の抗弁は許されない、としました。こういうふうに、質取請求を認めないという結論の場合でも、かなりキメこまかに両当事者の態能や状況が考えられているわけです。
以上でみましたとおり、具体的事情のいかんによっては、合意解除の場合でも建物質取請求権は認められていますし、また、判例が、更新請求権のある場合にだけ質取請求権は認められるとして、合意解徐について否定するときにもよ、必ずしもその理由だけで突っぱねてはいないように思われます。
本問の場合、後で決めるとばかり思っていたようですから、明渡しの承諾書に印をついたことにもとづいて地主が立ち退いてくれと請求してきたときには、民法九五条本文に該当するので話合いは無効だ、と主張できないでもありません。ただ、そういう錯誤の主張が裁判所で簡単に認められるか否かは、かなり微妙で予想が困難です。むしろこの場合には、建物の処置が、話合いに際してまったく考慮されておらず、あなたのほうは別に話があるものと信じており、しかも長年にわたって地代滞納その他の契約違反もなかったとすれば、地主のほうは貸店舗をしようというのであって自分がどうしても使わなければ困るといった事情がないことでもありますから、特に錯誤などを問題にするまでもなく、あなたの建物買取請求が認められて然るべきだと考えられます。それに、話し合いから明渡しまでの期間がもっと長かったり、かなり短期間でも代わりの上地を提供するなどの申出があるならばともかく、わずか一年そこらで無条件に立ち退くという話なのですから、あなたが建物質取請求権を放棄するつもりで印をついたと断定することは困難でしょう。
なお、合意解除によって建物質取請求が認められないと前提した場合、あなたの借地権が本年末に消滅したあとで建物を譲り受けた人には買取請求権がないということを補足しておきます。

土地
借地関係の終了/ 借地明渡請求の正当事由/ 借地の営業上利益の衝突/ 居住の必要性の衝突/ 借地人の必要性の稀薄/ 環境に不適合な借地利用/ 新地主による明渡請求/ 建物のない借地と期間満了/ 地主、借地人間の感情の対立/ 借地人の破産と借地権/ 更新料と立退料/ 明渡請求のない場合の買取請求/ 買取請求の対象/ 建物のないときの買取請求/ 二つの土地にまたがる建物の買取請求/ 建物の共有者の一人の買取請求/ 再築建物の買取請求/ 合意解消と買取請求/ 債務不履行による解除と買取請求/ 契約解除と建物譲受人の買取請求/ 抵当権の負担ある建物の買取請求/ 借地上建物の買取価格の計算/ 建物買取代金の不払い/ 明渡判決確定後の建物買取請求/ 借地人の必要費と有益費の償還/ 借地訴訟事件/ 借地非訟事件とその手続の特色/ 借地非訟事件の手続と費用/ 鑑定委員会/ 土地明渡しの即決和解/ 土地明渡の調停/ 地代滞納と仮処分/ 土地買収と借地権/ 区画整理と借地権/ 国有地の賃貸借/ 公園の一部を借りている場合/

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