二つの土地にまたがる建物の買取請求

三〇年前に、所有地の一部を隣地所有者のAに貸し、Aはこの借地と自分の所有地の双方にまたがって建物を建てて住んでいました。その後Aは転勤したため、この家にはふだん留守番の管理人がいるだけで、夏休みにAの家族が避暑がてらやってくるぐらいしか使っていません。今年で借地期間が満了するので、土地を返してもらい、私の自家用事のガレージでも作りたいと思いますが、返してもらう場合、土地の上の建物はどうしたらよいのでしょうか。
本問の前提としては、地主とAとの借地契約の更新を拒絶できるか、すなわち、そのための正当事申があるかが問題となりますが、ここでは、その点については正当の事由があるという前提で、話をすすめましよう。
本問のような場合、地主のいうように「私の土地の上の部分だけ壊させる」ことができるとすれば、みすみす建物全体を取り壊すのと同じ結果になり、国民経済上の要請に反し、また、借地人の保護に欠けることにもなります。ですから、Aは建物質取請求を地主に対してすることができます。そのさい、建物のうち、地主所有の地上にある部分だけが買取請求の対象になり、A所有地上の部分は以前と変わりなくAの所有にとどまります。判例も、ここまでは論及していませんが、次のように説いて、Aの買収請求を認めています。
「買収請求権は、賃借権の目的たる土地の上に存する限り、建物たると、建物の一部たると、其の他の物件たるとを問はず、賃借権者が権原に因りて土地に附属せしめたる凡ての物に付存すべきこと明なるが故に、係争建物がX1所有の本件土地と他人X2所有の隣接地とに跨りて存するとするも、之が為に、直に、係争物件中本件地上に存する部分に付、ZよりX1に対し、買収請求権を有せざるものと為す能はず」
この判決はYがX1とX2からそれぞれ借りている土地にまたがって所有している建物をZに譲渡したが、X1が賃借権の譲渡を承諾しなかったケースについてのものですが、理論的、実際的にも、本問にそのままあてはまります。

スポンサーリンク
土地

境界線を境にして、A所有地上の部分をAが、地主の所有地の部分を地主が、それぞれ所有するということは、理くつの上ではできても、実際には不可能といえます。もっとも、境界線で切断したとしても、それぞれの部分が独立して社会常識上利用できるときは、このことも可能になりますが、そんな場合は、例えばアパートとか公団住宅など、建物が区分所有の対象となりうるような、いわば例外的な場合に限られます。だから、本問の場合にAが買収請求をすれば、建物は地主とAの共有になり、その持分の割合は、地主とAのそれぞれの所有地上にある、建物部分の価格の割合によって決まる、と説かれるのが、一般のようです。「私の所有地上の部分が私の所有物になるのだから、買い取ったたあとは、私がこれをどうしようと自由ではないか」ということにはならないのです。かりに、建物が、さきに述べた区分所有の客体になりうる場合でも、地主の部分を取り壊せば、Aの所有部分に必ず影響するわけですから、独断で取り壊すことはできない、と思われます。
建物を地主とAで共有することになりますと、二人ともそれぞれ建物全体を、持分の割合にしたがって使用したり、そこから収益をあげることができますが、具体的にどのように使用できるかは、なかなか困難な問題です。このようにいえば、地主情けないことになるものだ、と嘆かれるかもしれませんが、このような、ややこしい共有関係をやめてしまって、地主が建物を一人で所有できる方法は、ないとはいえません。それはAの持分を全部譲り受け、建物を一人で所有する方法です。これは、もちろんAが、申出に同意したうえの話ですが、Aがいやだといえば、どうにもならないものでしょうか。民法二三八条二項は、現物を分割するのを原則とし、それが不可能なとき、または分割すれば著しく建物の価格を下落させるおそれのあるときは、裁判所は、建物の競売を命じ、その代金を分割しなければならない旨規定していますから、地主が一人で建物を所有することは、Aに金を払うにせよ、裁判所の認めるところではない、と考えられているようです。しかし、裁判所が、それを適当と判断すれば、そのように命じてもさしつかえないのではないか、という疑問をもちます。
以上述べたことは、建物が普通の建物で、A所有地上の部分の価格と地主の所有地上の部分のそれとの間に、それほど大きい差がない場合について、あてはまります。かりに建物の大部分ないし主要部分が、所有の土地上にあるとしますと、Aは建物全部を買い取ってくれということができ、その結果、A所有地上の部分の敷地について、逆に地主が借地権をもつことになるでしょう。このような場合に、地主の側から建物全部を買い取りたいと請求できるかは、問題です。これを認める規定がないからです。建物が、区分所有の目的となりうる場合であれば、地主の方から、土地使用権限のない区分所有者に対して、その部分の売渡しを請求できるという規定があるため、この問題を肯定する可能性が十分あります。これを本問の場合にも持ち込んで、A所有地上の部分がわずかであれば、地主の方から、Aに対して建物全部の売渡しを請求できる、としたほうがいいとは思うのですが、こういう解釈は、いさのところ認められないでしょう。
結局のところ、Aが同意しないかぎり、地主の考えは、非常に実現しにくい、ということになります。

土地
借地関係の終了/ 借地明渡請求の正当事由/ 借地の営業上利益の衝突/ 居住の必要性の衝突/ 借地人の必要性の稀薄/ 環境に不適合な借地利用/ 新地主による明渡請求/ 建物のない借地と期間満了/ 地主、借地人間の感情の対立/ 借地人の破産と借地権/ 更新料と立退料/ 明渡請求のない場合の買取請求/ 買取請求の対象/ 建物のないときの買取請求/ 二つの土地にまたがる建物の買取請求/ 建物の共有者の一人の買取請求/ 再築建物の買取請求/ 合意解消と買取請求/ 債務不履行による解除と買取請求/ 契約解除と建物譲受人の買取請求/ 抵当権の負担ある建物の買取請求/ 借地上建物の買取価格の計算/ 建物買取代金の不払い/ 明渡判決確定後の建物買取請求/ 借地人の必要費と有益費の償還/ 借地訴訟事件/ 借地非訟事件とその手続の特色/ 借地非訟事件の手続と費用/ 鑑定委員会/ 土地明渡しの即決和解/ 土地明渡の調停/ 地代滞納と仮処分/ 土地買収と借地権/ 区画整理と借地権/ 国有地の賃貸借/ 公園の一部を借りている場合/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー