借地の営業上利益の衝突

工場をやっています。今から三〇年ほど前に工場敷地の一画をを二〇坪ほどAに貸し、Aはそこで理髪店をやっています。今度、工場を拡張したいので、Aに立ち退いてもらいたいのですが、立ち退かせることができるでしょうか。
この場合、もし契約で借地権の存続期間を三〇年と定められたか、あるいは契約で定めていなくとも、Aがその土地上に建てている建物が堅固な建物でなければ、今年で存続期間が満了するわけです。Aとしては、おそらく続けて土地を借りることを希望するでしょうから、更新を拒絶するか、Aの使用継続に異議を述べなければなりません。しかも、正当事由がなければならないのですが、裁判になった場合果たしてどうなるでしょうか。
この土地の明渡しによって地主が得られる利益は、工場の拡張という純粋の営業利益ですが、Aの利益は単に理髪店営業という営業利益には限らないのではないでしょうか。理髪店というのは多くはいわゆる併用住宅で営まれているようですが、繁華街では営業専用の建物の場合も少なくないようです。Aの建物がその どちらであるかよくわかりませんので、両方の場合を考えておく必要があります。

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土地

併用住宅の場合は、Aはその土地に営業利益と居住利益との双方をもっていることになります。しかもこの両者は別々に切離して考えることができません。というのは、一般にこのような建物で営まれている理髪店では、住居と店舗とが結合していて、家族ぐるみ仕事に従事することによって営業が維持されているのが普通だからです。理髪店に限らず、小売商店や小工場などの小営業は、日本ではほとんどがこの形で営まれています。このような併用住宅で営業している借地人に対する明渡請求訴訟では、正当事由が認められるのは、一般的にいってかなり困難なようです。このようなケースで正当事由を認めた下級審判決が一つありますが、その事件では、現在の借地人が借地権を譲り受けた際に地主の承諾を得るに当たって、期間満了時には土地を明け渡すと約束している。
地主の現在居住している土地を市の防火計画のため道路敷として提供しなければならず、そのために係争土地を必要とするという特殊の事情があります。このような特殊事情のない限り、借地人の居住利益のからんだケースでは正当事由が認められたものはきわめて少ないのが現状です。本問の場合、地主の方の必要性はもっぱら営業上の利益のようですから、必要性の質から見てきわめて不利だといわねばなりません。
しかし、このような必要性の質も決して絶対的なものではありません。地主の営業上の必要度がきわめて高い場合、例えば、小規模の工場では、その規模を拡大して生産性を高めなければ企業の存続が危ぶまれるということも考えられ、正当事由が認められる可能性が高くなります。また、適当な移転先や相当な立退料を提供されることによって、Aの方の必要度が低くなることも考えられます。
営業専用建物の場合は、Aの方の必要性も純粋に営業利益であることになりますから、質的に見て地主方が不利だということはありません。営業上の必要性とAのそれとをいねば量的にだけ比較すればよいことになります。その場合考えられることは、工場と比較して見ると理髪店の場合には場所的要素が営業上大きな意味をもっていることです。他に移転した場合、Aが被る場所的利益の喪失やなじみ客の減少による損失はかなり大きいものと思われます。必要度だけの比較からいえば、正当事由が認められるためには、地主の営業上の必要性はかなり高いことが要求されることになりますが、営業利益同士の衝突の場合には比較的容易に正当理由が認められる傾向が、見られますので、この場合は地主に有利な結果が予想されます。あなたの方から代替地または立退料の提供を申し出られれば、いっそうあなたの立場は強くなります。

土地
借地関係の終了/ 借地明渡請求の正当事由/ 借地の営業上利益の衝突/ 居住の必要性の衝突/ 借地人の必要性の稀薄/ 環境に不適合な借地利用/ 新地主による明渡請求/ 建物のない借地と期間満了/ 地主、借地人間の感情の対立/ 借地人の破産と借地権/ 更新料と立退料/ 明渡請求のない場合の買取請求/ 買取請求の対象/ 建物のないときの買取請求/ 二つの土地にまたがる建物の買取請求/ 建物の共有者の一人の買取請求/ 再築建物の買取請求/ 合意解消と買取請求/ 債務不履行による解除と買取請求/ 契約解除と建物譲受人の買取請求/ 抵当権の負担ある建物の買取請求/ 借地上建物の買取価格の計算/ 建物買取代金の不払い/ 明渡判決確定後の建物買取請求/ 借地人の必要費と有益費の償還/ 借地訴訟事件/ 借地非訟事件とその手続の特色/ 借地非訟事件の手続と費用/ 鑑定委員会/ 土地明渡しの即決和解/ 土地明渡の調停/ 地代滞納と仮処分/ 土地買収と借地権/ 区画整理と借地権/ 国有地の賃貸借/ 公園の一部を借りている場合/

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