建物所有権と管理方法

再開発前の権利としては,土地に関しては底地権、措地権を、建物についても同様に建物所有権と借家権とをあげることができます。借家権も一種の利用権であり、債地権と同様の意味を有しますが、一般に借地権ほど利用範囲が広くないうえ、再開発後も形態としては残しうるためにあまり問題になりません。しかし、一般に再開発後の建物は従前より高い家賃を徴収しないと採算に乗らないために、家賃という点では大きな問題を起こします。土地に関する権利に加えて建物に関する権利が加わり都市化されるほど、それらの権利は零細で混在し、復雑な状態を呈しています。

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土地

従前の権利の調整の仕方は次のようにまとめられます。
一方が他の権利を取得する(買収)。
双方が既存の権利を分け合う(権利割合で土地等を分ける)。
双方が既存権利比率で新組織を作る。
上記の方法を混用する。
既存の権利が整理されると、新しい建物に移行するための調整を行なわなければなりません。分類を用いれば次のようになります。
従来の権利をそのまま移し変える。
従来の権利を別の形で置き換える。
上記の方法を混用する。
このうち従来の権利をそのままうつしかえる方法は実例として一番多い。この方法では通常、権利、管理等にトラブルがなく、また再開発後の処分も各権利者の自由になります。また、例えば区画整理と併用することによって土地の交換、分合を行なうならば、建築物の計画も多少は是正されます。しかし一般に、前に示されたように各土地とも狭いので、土地利用の増進を図るためには種々の問題を残します。そこで建物の共同建設を行ない、区分所有の方法による形が考えられます。市街地改造による建築物はこの種の所有形態をとります。この場合の問題点としては、敷地の所有関係が将来問題を起こす可能性が強く、また共有部分等の管理に種々の問題が発生しています。そこで従来の権利を別の形で置き換える方法がとられ、それは、権利者の出資した株式会社、合名会社、協同組合等の法人組織をつくって建設、管理する方法です。この方法をとった例としては、三鷹駅前第1・2市街地佳宅の中小企業事業協同組合、北青山第1市街地住宅、南青山第1市街地住宅の合名会社、南青山第2市街地住宅の有限会社、三鷹駅前第3市街地住宅、北青山第2市街地住宅の株式会社などがあります。これらは全て商店であり、ユニット型式の店舗形式を嫌ってオープン型式の店舖をとりたいためにとられた姿です。市街地改造による神戸デパートもこの株式会社の形態をとっています。これらの法人化に際して関係する権利者は、地主および借地権者が主流ですが、借家人が加わることもあります。これらの新しい権利は、共同借地、建物共有、土地・建物共有、土地・建物区分所有など種々の形態があります。再開発の意義、公共空間の増大、経営の効率、環境の改善を最大限に生かすためには、建物・土地ともに法人所有にし、各自は配当を受けることが税務上も近代的な形で処理ができ、種々の利点があります。これら法人化した時の利点および欠点を列挙するならば次のようになります。
出資の権利が株で表現されるので、区分所有方式に比べると直接性に欠ける。
責任所在が明確となり、担保能力、第三者の対抗力等が増す。
税法上有利で、地価を時価として利回りに顕在化でき、しかも税法上は損金扱いができる。
法人化によって、仕入、販売、運搬、保管が大量かつ合理的にできるほか、求人、福利厚生の点でも有利です。
内部留保金の活用範囲が広がる。
テナントに対する信用が増す。
登記変更手続きが株主総会、臨時組合員総会の議決事項で、各自の共有より比較的容易です。

土地
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