賃借権での調停による明渡期間

借地権のことで紛争がおこり、調停に持ちこまれた結果、借地の期間を今後五年間とし、五年たったら明け渡す約束をしました。五年たったら、必ず明け渡さなければならないのでしょうか。
借地権の紛争で、一定の期間を決め、その期間が経過したならば、土地を明け渡すという調停がなされることがあります。このように土地の明渡しを目的とした調停の条項には、
(1)「甲は、乙に対し、本件土地を平成○年○月○日まで、あるいは、「調停成立の日から五年間賃貸する。」
(2)「甲は、乙に対し、本件土地を平成○年○月○日まで賃貸し、乙は、同日限り、土地を甲に明け渡す。」
(3)「甲は、乙に対し、本件土地を平成○年○月○日まで賃貸し、甲・乙は、同日限り、賃貸借を合意解約のうえ、乙は、甲に右土地を明け渡す。」
(4)「甲・乙は、本日本件賃貸借を合意解約する。甲は、乙に対し、平成○年○月○日まで、本件土地の明け渡しを猶予し、乙は、同日限り、右土地を明け渡し、かつその明渡しが済むまで、一ヵ月○円の割合による損害金を支払う。」
などといういくつかの型のものがあります。
これらの調停条項は、その用語には差がありますが、ようするに、甲は、乙に、係争の土地を平成○年○月○日まで有償で使用させ、その期日になったならば乙にその土地を明け渡させるというものです。したがって、明渡しまでは、乙に土地を賃貸するという実質を備えたものです。ただ、その期日がきたときに、賃貸借を更新させずに、確実に明け渡しができるように、期日に明け渡すとか、賃貸借を合意解約するという言葉を用いているのです。そこで、借地法の定めに反する期間を決めたり、期間が経過したときに更新させないようにすることが、借地法の定めに反して無効にならないかということが問題となるわけです。

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土地

調停によって明渡期間を決めた場合に、判例は、(1)(2)のような条項について、それは、その土地を調停で決めた期間だけ賃貸するという一時の使用のための賃貸借であるとして、これについては、借地法の期間ならびに更新に関する規定の適用を認めていません。
乙が借地権を放棄して、明渡期限を五年後とし、その間の賃料を決めたものであるとして、それが有効であることを認めております。
また、前記(1)のような条項であっても、それは、平成○年○月○日限り、明け渡すという合意を合むものであるといわれております。さらに、(3)のように、期限を決めて、賃貸借を合意のうえ解約することは、借地法にてい触しないと解釈されているということができるでしょう。
このように、明渡期日を決めて、それまで貸すという調停が成立した場合に、その賃貸借を一時使用のものと考えることは、ほぼ判例によって認められており、約束の期日がきたとぎは、明け渡さなければならず、ことに、「乙は、甲に対し、平成○年○月○日限り、本件土地を明け渡す」という条項があるときは、甲は、この条項によって明渡しの強制執行ができることになります。
本来、借地法が、長期の存続期間を決め、更新に関する規定を設けているのは、ようするに、地主の一方だけの都合で賃貸借が短い期間で終了するのを防ぎ、借地人に住居の安定を得させて、その利益を保護しようとするものです。したがって、この趣旨に反しないものであるならば、一見借地法とてい触するような調停条項であっても、これを有効と認めてさしつかえないということができるでしょう。ところで、調停というのは、当事者間の紛争があるとき、裁判所がその仲に入り、調停委員会によって当事者が守るべき約束を決めるものです。その紛争というのは、例えば借地人が賃料を払わないとか、他主に無断で借地権を譲渡したとか、契約に違反したとかいうので、地主が契約を解除して借地の明渡しを求め、または、借地の期間が過ぎたが地主の方でその土地を使う必要があるので、更新を拒絶して借地の明渡しを求める、これに対し、借地人が契約違反ではないとか、自分の方にこそその土地を使う必要があるなどと主張するところに発生するものです。いいかえれば、借地人に借地権があるかどうかということに争いがあるので、これを解決するために、地主と借地人にそれぞれ譲歩を求め、話合いによって、争いを解決しようというのが、調停の制度です。そうして、調停は、当事 者が裁判所あるいは調停委員会の示した調停条項を受諾するという形で成立するものですが、それが成立するまでの過程で、裁判所あるいは調停委員会は、地主と借地人の双方の事情を十分考慮にいれながら、どのように解決したならば地主と借地人の利害が調整され、合理的な結果になるであろうかということを考えて、調停条項を作るわけです。
ですから借地の期間を今後五年間とし、五年たったら明け渡すという条項を決めるについては、これまでの借地の期間、借地上の建物の状態、借地人の必要度と地主の必要度などを十分考えたうえ、このような条項にしたといえるでしょう。特に、いわゆる立退料名義で相当額の金鉄が支払われるようになっている場合には、これによって、借地人の保護がはかられているということができます。
以上のように考えますと、調停の場合には、借地人の立場を保護しながら、地主の利益との調整をはかるという考慮が加わっているということができますから、その調停条項を有効なものとしても、借地法の目的には反しないことになります。この意味で、明渡期日を決め、その期日に明け渡させることを目的としてなされた調停条項については、短期間の賃貸借でも有効であり、また借地法の更新に関する規定は、適用されないといえます。したがって、本問の場合には、五年たったら、かならず明け渡さなければならないことになります。
なお、裁判所には、和解という制度があり、地主と借地人の紛争を、裁判官が仲に入って調停とほぼ同じような形で解決することがありますが、この和解も、調停と同様に考えてさしつかえありません。

土地
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