建物の堅固、被堅固

質屋をやりたいということなので、所有地を貸し、以来この借地人の一家が二棟の土蔵のついている家を建て、質屋をやりながら住んでいます。法律によると借地の期間は三〇年ということですから、来年は期間が終わるので返してもらおうと思い、借地人に申し入れたところ、土蔵があるからまだ三〇年は期間が残っているはずだ、との返事です。どちらが正しいのでしょうか。
借地権の存続期間は、当事者が合意で定めなかったときには、法律の定めによって当然に決まり、堅固な建物の所有を目的とする借地権は六〇年、堅固でない建物の所有を目的とする借地権は三〇年となります。
堅固の建物とは石造、土造、煉瓦造またはこれに類するものです。これに類するものとは、耐久度などの点で石造、土造、煉瓦造と同等のものという意味です。このように、借地の上に所有される建物の耐久度などによって借地権の存続期間を決めることにした理由は、建物の所有を目的とする借地権はその建物が効用を持続する間存続するものとするのが借地のそもそもの目的にかなうことであり、したがって、石造などの寿命の長い建物のために設定される借地権はそれほど寿命の長くない木造などの建物のために設定される借地権よりも存続期間の長いものとするのが合理的である、ということです。
堅固な建物であるかそうでないかは、建物の本体的部分をみていうのであって、一部に石材が使ってあったり、あるいは木材が使ってあることによって左右されるものではありません。

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土地

石造、土造、煉瓦造以外の建物が堅固な建物かどうかを判定するにあたって、判例は次のような点を考慮すべきだといっています。
「建物が堅固であるかどうかは、建物が物理的外力(地震、風雪、積載荷重、自乗等が建物を物理的に侵害する力)、化学的外力(空気中の酸やガス、雨水、土中の酸類が建物を化学的に侵害する力)、または火災に対してどの程度の抵抗力を発揮するか、あるいは建物の解体除去の難易度等種種の観点からみて、石造、土造または煉瓦造の建物に類似するものであるかどうかによって決定すべきである」
この判例は、このような見地からいわゆるブロック建物は堅固な建物であると判断したのですが、同じような見方によって、通常のいわゆるプレハブ建物は堅固でない建物というべきでしょう。また、木骨モルタルの建物は、モルタル加工をしない場合よりも耐久度が増してはいても石造などと同等といえるほどには堅牢になっていないのですから、やはり堅固でない建物です。
本問のように、借地上に種類、構造を異にする数棟の建物があるとき、このような借地権は堅固な建物を所有するためのものなのかどうかということが問題になります。このような場合には、契約の目的であるところの、借地人の土地利用のしかたを全体的にみて、個々の建物が全体としての土地の利用上どのような意味をもっているかを判断しなければなりません。そして、ある建物は借地人の土地利用にとって中心的意味をもつものであり、他の建物は付随的または補助的な役割をもつにすぎないとみられる場合には、前者が主たる建物、後者が従たる建物ということになり、この主たる建物が堅固なものかそうでないかによって、借地権が堅固な建物の所有を目的とするものであるかそうでないかが決まります。例えば、借地人が居住用の木造家屋のほかに物置用の小さな土蔵を所有している場合には、借地人にとって借地の目的を果たす上で中心的な意味をもつのは木造の居宅ですから、この場合には主たる建物は堅固でない建物であり、この借地権は堅固でない建物の所有を目的とするもの、ということになります。
種類、構造を異にする数棟の建物の間にここに述べたたような主従の序列をつけられない場合があります。各棟が同等の比重をもち全体として一つの土地利用の目的に奉仕しているとか、それぞれの建物の機能は異なるがそれらの建物の間には、機能上一体不可分の関係がある、というような場合です。本問のような、質屋営業者が借地上に居住用の木造家屋と質屋営業のための土蔵とを所有するという場合はまさにその事例です。つまり、借地人にとってはその土地に居住するということとその土地で質屋営業をするということとは不可分のことがらであり、質屋営業にとって土蔵を所有するということは、居住のために居宅を所有することと同様に必要なことです。どちらがなくても借地人にとって借地の目的を達せられないことです。
このように、数棟の建物の間に主従の序列をつけることができないときは、いわば全部の建物が主たる建物であるとみて、その一つが堅固な建物であるときは、その借地全体が堅固な建物の所有を目的とするものとなります。堅固な建物の敷地部分だけについて堅固な建物の所有を目的とする借地権が成立するのではありません。
ようするに、本問の場合、借地権の存続期間を合意で決めておかなかったのならば、存続期間は、借地人のいうとおり六〇年ということになります。

土地
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