借地の期間

亡父の代から借地し、そのうえに木造家屋を建てて住んでいます。先日地主から、来年は借地期間が満了するから明け渡してくれと申入がありました。亡父から聞いたた話と地主の話では借り始めた年が違うのですが、証拠はなさそうです。明け渡さなければならないでしょうか。
借地権を設定するときに、その存続期間を合意 によって定めておかないことは決して稀ではありません。普通の賃貸借ですと、当事者が合意により期間を定めておかないとき、その賃貸借はいわゆる期間の定めのない賃貸借となり、賃貸人と賃借人のどちらもがいつでも解約の申入をすることができ、その後一定の期間が経過することによりその賃貸借は終了することになりますが借地権の場合には、当事者が合意で存続期間を定めないときは、当然に、法律の定める一定期間存続するものとし、期間の定めのない借地権が存在することのないようにしています。このようにしたことの理由は、建物というものがかなり長期にわたり効用を持続するものであるから、建物所有のための借地権もかなり長期にわたって存続するのでなければ借地をしたそもそもの目的を達することができないこと、このような長期間存続する利用権を解約の申入というようなことによって消滅させうることにするのは適当でないこと、などです。
ところで、法律が借地権について定める期間の長さは、借地上に所有すべき建物が堅固な建物である場合と堅固でない建物である場合とで異なり堅固な建物の所有を目的とする借地権は六〇年、堅固でない建物の所有を目的とする借地権は三〇年です。そして、借地上に所有すべき建物の種類、構造を当事者が定めておかないときは、その借地権は堅固でない建物の所有を目的とするものとみなすことになっています。もっとも、所有す べき建物の種類、構造を当事者が定めておくという意味は、必ずしもはっきり合意しておくということだけではなく、借地権設定当時の事情からみて、どちらの建物であるかが暗黙のうちに了解されていたという場合も含みます。
そこで、本問の借地権は、存続期間を合意で定めておかず、堅固でない建物の所有を目的とするものであったとすれば三〇年の存続期間のものです。

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土地

借地権はその存続期間が満了したときいちおう消滅するはずですが、借地人がその後もその土地の使用を続けこれに対して地主が遅滞なく異議をのべないと、借地権がさらに期間満了前のものと同一の条件のものとして設定されたものとみなされます。つまり、地主としては次の期間満了期が来るまで明渡請求ができないことになるわけです。そこで、地主の明渡請求をした時期が期間満了のときであるかどうか、期間満了後であるとすれば、その明渡請求が満了後遅滞なくなされたものといえるかどうかが重要な問題となり、ひいては、借地権がいつ設定されたかつまり期間の起算点はいつかが問題となるわけです。
本問の借地権の存続期間が三〇年であるとして、借地権を設定した時期が亡父のいった事と地主の言った事どちらの言い分か正しいかは、結局は、裁判所が法廷に出された証拠をみて判断することですが、本問のような場合には、期間満了による法律効果を主張する地主の側に自分の言い分か正しいことを証明する責任があります。つまり、地主の方が証拠を出して自分の言い分か正しいということを裁判官に納得させることができなければ、明渡請求を認めて貰えないわけです。
異議の申入が遅滞なくなされたものであるかどうかは個々の事案の具体的な事情をみて判断されることです。例えば地主が、期間が満了したことおよび借地人がその後も土地を使用していることを知っており、すぐに異議を述べることができるのにこれをしなかったというような場合には、期間満了後比較的短い時間が経過しただけでも地主側に遅滞があったと判断されます。これに対して、借地権の設定がずっと昔のことで、当事者が死亡したりして正確な時期がすぐにわからず、期間満了後直ちに異議を述べることを他主に期待することが無理であり、借地人もまたこれを予期していなかった、というような場合には、比較的長い時間が経過していても遅滞がなかったと判断されます。そのような場合には期間満了後一年半たってから述べられた異議にも遅滞があったとはいえない、とした判例もあります。もっとも、地主が期間満了を知らなかったといっても、そのことによって異議の申入が五年も一〇年もたってからなされたというような場合には、そのような地主の立場は借地権を更新、存続させてもそれほど害されないともいえるわけですから、しいて異議に遅滞がなかったとする必要もないというべきでしょう。
以上の点を考慮して、本問の場合、仮に起算点があなたのいう通りだとしても、地主の異議には遅滞がなかったといえるでしょう。
このように、借地権の更新を阻むための地主の異議が遅滞なく述べられたとしても、それだけで借地人が土地を明け渡さなければならなくなるわけではありません。借地上に建物が存在する場合、地主が借地権の更新を阻むためには、ここに述べたような期間満了後の遅滞なき異議のほかに、異議を述べるための正当の事由がなければならないからです。このような正当の事由があるか否かは、借地関係の存続を希望する借地人と、終了を望む地主との双方の事情を総合的に考慮して判断されます。

土地
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