借地権の取得時効

Aから土地を借り、権利金も払い、2年後に家を建て、地代もきちんと払ってきました。ところが、借りてから10年後の6月に、Bがやってきて、土地は自分のものだから、あらためて権利金300万円と今までの地代を払え、さもなければ家を壊して立ち退け、と寝耳に水の談判です。なんでもBは、地主の先代Cの弟で、AはCの養子ということだったが、その縁組届は、Cの病気中に勝手にAが出したもので、今度、裁判でそれがはっきりしたので、Aが観念して、Cの遺産を全部本当の相続人Bに返すことになったのだそうです。この場合はどうすればよいのでしょうか。
今まで約10年間、権利金も払い家を建て、地代もきちんと支払ってこられたあなたが、AではなくてBが土地の所有者だったということだけで、300万円と今までの地代を払わなければ、家を取り壊さなければならないというのは、いかにも不合理のように思われます。特に本問のAが勝手に養子縁組届けを出し、戸籍上はとにかくCの養子になっていたのですから、あなたのほうで手をつくして調べられても、養子縁組が偽物であったことを見破るのは、おそらく不可能と思われるだけに、なおさら、あなたとしては、わりきれない感じをもたれるでしょう。あなたの借地権が保護される可能性をみてみましょう。
あなたがAから土地を借りられた際、Aが真実の地主であると信じ、かつ、縁組届の無効を知ることは不可能でしょうからAを地主と信ずるについて過失がなかった、と考えらす。そして、2年後に家を建てて現在に及んでいるのですから、あなたは、民法一六三 条にいう「所有権以外の財産権を自己の為めにする意思を以て平穏且公然に行使する者」にあたります。したがって、Bが真実の地主だったとしても、10年間この状態が続いておれば、あなたは借地権を特効によって取得したことになります。とくに登記が、A名義になっていたときは、そういえます。
ただ本問では、いつから数えて10年間かが問題になります。土地を借りた年からとすれば、Bの申入のあった6月には、すでに時効によってあなたは借地権を取得してしまっていることになりますが、家を建てた年からだとしますと、まだ時効は完成していないことになり、あなたは、借地権の時効取得を主張できません。どの年をとるか、については判例もありませんが、公然の行使ということが時効取得の一つの要件となっていることを考えますと、土地に、あなたが借地人である旨の立札なりその他外部から一見してわかる標識を立てるか、借地権の登記をしていないかぎり、家を建てた年をとるべきではないか、と思います。そうでないと、あなたが土地を利用している事実が、真の地主はじめ一般の人たちに認識できないからです。本問で、あなたが家を建てるまで借りたまま土地を放浪されていたとしますと、残念ながら、時効による借地権取得を主張できないと考えます。

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土地

Aは今まで相続人のような顔をしてきたところ、Bが養子縁組無効の訴を起こして勝訴し、Cの遺産の返還をAに請求している本問では、なお、問題となる点があります。それは、Aに対するBの請求が、どういう理由にもとづいて なされているか、ということです。真正の相続人Bが潜称相続人などに対して遺産の引渡しを求める権利は、民法八八四条によって、相続人又はその法定代理人が相続権を侵害された事実を知った時から三年間これを行わないときは、時効によって消滅することになっています。そして、相続回復請求権が消滅すれば、あらためて所有権にもとづいて返還を請求することも、認められません。ですから、Bが、遺産をAが自分のものにしているのを知ってから、五年を過ぎだのちならば、Aは消滅時効を主張して返す必要はないわけです。本間ではその点はっきりしませんが、かりにBが土地を借りたときにに知り、家を建ててからCの遺産を返せといったのなら、AはBの主張をしりぞけることができたわけです。ところが、Aは観念してBに遺産を返すというのですから、たとえ五年間をすぎていたとしてもAには相続回復請求権の消滅時効を楯にとる意思はないものとみられます。この場合、あなたが消滅時効を主張することはできないものでしょうか。戦前の判例は、遺産を奪った者からその全部または一部を譲り受けた者は、相続回復請求の義務者ではないから、潜称相続人が時効を主張しないときは、譲り受けた遺産を返還しなければならない、としていました。しかし、現在の学説では、譲受人に時効の主張の援用を認める見解が有力です。借地人も、いわば遺産の質的な一部の譲受人だとみれば、かれが相続回復請求権の消滅時効を援用することを認めるべきではないかと思います。戦前には家督相続制度が存在し、相続回復請求権を相続人たる地位の回復を求める形成権とみる余地が、大いにありましたが、遺産相続一本となった新法のもとでは、相続回復請求権は遺産を取り戻すため認められたとみるべきで、時効を援用しうる者は、時効により直接に義務を免れる者だけでなく、この義務を免れる者から遺産につき権利の譲渡を受けた者も含まれるのは、当然 というべきだからです。とにかく、Bが相続権侵害を知ってから五年以上のちに回復請求をしたのなら、あなたは、いちおう、相続回復請求権の消滅時効を楯にとってみられるのがよいと思います。これが認められますと、あなたはBに対して借地権を主張することができます。

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