借地の不法占拠

Aが所有の空地を借り、そのうち建物を建てるつもりでいましたところ、近所の土建業者Bが勝手に資材置場に使いはじめました。Bにやめるように交渉にいきましたが、ラチがあかず、Aに善処を要求しても応じてくれません。どうすればよいのでしょうか。
土建業者Bに対しては、まず、資材を特ち去って土地を引き渡せという裁判を起こされたらよいと思いますが、その場合の法律上の根拠としては、次の三つが考えられます。
(1)土地はAのものですから、Bがそれを勝手に使用しているのは、Aの所有権を妨害していることになります。ですから、AはBに対して所有権に基づく妨害排除請求権をもつわけですが、Aがこの権利を行使しようとしないときは、あなたは、自分のもっている賃借権(借地権)をまもるために、賃貸人(地主)であるAがもっている妨害排除請求権をAにかわって行使して、Bに土地から立ち去ることを求めることができます。このことは、古くから判例も認めているところです。
(2)ずっと以前は、賃借権は賃貸人に対して土地を利用させろと請求できるだけの権利だから、賃貸人以外の者には何も主張できないのだ、と考えられていましたが、それでは賃借人の地位はあまりにみじめだということで、だんだんその効力が強められて、すぐあとに述べる要件を備えるときは、本問のようにBが何の権限もなく土地を占拠する場合、賃借権そのものに基づいて、土地からの退去を請求できることになりました。
(3)ある人が物を利用しているとき、その人に利用する権利があるかどうかを問わないで、その人がその物を特っているという事実自体に目を向けて、この物の支配状態を乱す者があるときは、この者に対して、妨害をやめろと請求する権利がこの利用者に与えられています。占有訴権というのがそれです。

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以上の三つの手段はそれぞれ要件が若干ちがいますので、どれでいくかは、場合によって選択しなければなりません。もっとも、訴訟では全部主張しても構わないのですから、どれか一つに限定するよりは、全部を並べるのが安全です。しかし、あえてどれか一つというのなら(1)の方法が一番確実で、あなたとAの間に借地契約がありBが不法に占拠していることさえ立証すれば、請求は認められます。(2)を主張する場合には、やや問題があります。つまり、特別の事情もないのに、土地の賃借人であるというだけで、当然不法占拠者に対して立退きを請求することはできない、とする判例があるからです。ですから、本問の場合、賃借権が登記されてA以外の第三者に対抗できるとき以外は、賃借権じたいに基づく土地明渡請求は認められない可能性が大きい、と思われます。最後は(3)ですが、これにはもちろん、あなたが土地を占有していることを必要としますが、あなたは賃借人ですから、当然占有していることになります。しかし、占有の訴には一年間という制限があり、占有を妨害されているときでも、Bの工事着手のときから一年を経過し、または工事が完成したときは訴えられませんしまた、土地を奪われたということを理由にしても、奪われたときから一年たちますと、取り戻せません。ですから、(1)の方法によって、Bに対し土地を明け渡せという訴を出されるのがよいと思います。
BがAに土地を明け渡し、あらためてAからあなたが現実の利用をゆだねられることになりそうですが、そのようなまわり道をせずに、あなたは直接に、Bに対して土地を明け渡せと請求することができることになっています。また、この手段をとるためには、Aの財産状態が悪いなどどいうことを立証する必要もありません。
Bに対して土地の明渡しを請求することとは別に、Aはあなたに土地を利用させる義務を負担するのですから、Bを立ち退かせるべきだのに放置しているのは、契約を守っていないことになる、ということを理由に、あなたはAに対して損害賠償を請求することができます。その際、どれくらいの損害賠償がとれるかは、なかなか難しい問題ですが、あなたがAに善処を要求したとき以後、あなたが土地を利用することができないことによって被った損害、つまり、賃料相当額だけは破実にとれます。あなたがそこへ家を建て商売をするというような特殊の事情があり、そのような事情のあることをAが当然知ってい なければならないことを立証すれば、商売をしていたとすればえられたであろう利益の埋め合わせをも請求できましょう。また、権利金など払って借りたのに利用ができないから、他に土地を探そうというつもりなら、早くBを追い出してくれと催告し、それでもAが何の手段も講じないときに限って、賃貸借契約を解除して損害賠償を請求すればよいと思います。この場合には、権利金などは返してもらえます。しかし、以上すべての場合に、あなたが、そのうち建物を建てようと思って、空地をそのままにしておいたため、Bが勝手に材料農場に使うということになったのですから、損害賠償額の算定にあたり、若干実損害額より割引されるおそれがあります。賃借人には、土地を善良な管理者の注意をもって保管する義務があり、Bの不法占拠を誘発するについて、あなたにも過失がある、とみられる余地があるからです。
Bに対しては、土地の明渡しを請求できるほか、不法行為による損害賠償も請求できます。その額はAに請求できる額とほぼ同じになりますが、もちろんAとBから二重にはとれず、どちらに請求してもその額までしかとれません。さらに、もっと強硬な手段としては、Bを不動産窃盗で告発することができると思われます。この条文は、戦後不法占拠が非常に増加したため、これを民事問題として処理するだけでは生ぬるいということで、昭和三五年に加えられたものです。あなたの場合土地の所有者ではありませんが、土地の占有はもっているのですから、Bの行為は当然、侵奪つまり窃盗ということになります。Aが黙認しているからといって、窃盗にならない、というものではありません。特に、あなたが、何とかしてくれと申し入れたのにラチがあかない、というのですから、Bの侵奪の意思は明らかだと思われます。告発するときは、念のため、前もって証拠が残るような方法、例えば内容証明郵便で明渡しを請求する旨を申し入れておかれるべきでしょう。

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