増改築禁止特約と増改築

所有地をAに貸していましたが、AがBに借地上の建物を売りたいから、借地権譲渡を認めてくれといってきました。もう建物もだいぶ痛んでいましたので、建物がダメになったら土地を返してもらおうと思い、増改築は一切しない、という条件で、借地権譲渡の承諾をしました。ところが最近、Bから建増しをするから認めてほしい、といってきましたので、約束とちがうと申しましたところ、Bは、いくら地主が不承知でも、裁判所へ行きさえすれば、借地法で建増しは認めてもらえるといっています。本当にそうなのでしょうか。
借地人が借地上にどのような構造と目的ないし大きさをもつ建物を建築し所有するかは、借地権の存続期間、買取請求がなされた場合などに関して、地主の利害を左右します。したがって、地主、借地人間の増改築禁止の特約は、そのかぎりで合理的理由をもちます。しかし他方、建物所有者たる借地人が建物を修繕したり、その家族構成や職業に応じて既存の建物を改修し、生活の必要を充たそうとするのも、もっともといえましょう。ですから、増改築の部分、構造、既存建物との割合、宗族構成、職業、借地の条件など諸般の事情を考慮して、通常期待される程度の増改築は、これを禁止する特約の有無にかかわらず、認められるべきかと思われます。戦後の下級審判例は、あるいは、特にこれを必要とする理由のないかぎり、などと述べて無効とし、あるいは、建物の維持保存に必要な通常の補修は除く、という限定を加えて、これを有効としていますが、有効だとする判例も、ここにのべた通常期特しうべき程度の増改築を禁止する特約は無効とみているようです。

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増改築禁止特約の有効、無効が争われるのは、特約違反を理由に地主の解除を認めるかどうかの前提としてである、といってよいと思われます。以前から、下級審には、特約を有効としながら、その特約に違反しても、著しい背信行為といえない場合は、その違反を理由に解除することはできない、とする判例もありました。同じ趣旨から、最近の最高裁判所の判決は次のように説いて、この問題にピリオドを打ちました。「建物所有を目的とする土地の賃貸借中に、賃借人が賃貸人の承諾をえないで借地内の建物の増改築をするときは、賃貸人は催告を要しないで賃貸借を解除することができる旨の特約があるにかかわらず、賃貸人の承諾をえないで増改築をした場合において、増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは、賃貸人は、前記特約に基づき、解除権を行使することは許されないものというべきである。」
本問では、Aが借地権譲渡を認めてくれといってきたので、増改築しないという条件で承諾されたのですが、これはどのような意味をもつものでしょうか。建物がだいぶ傷んでおり、建物がダメになったら土地を返してもらおうと思っておられたのですから、Bがその事情を知って借地権を譲り受けたのならば、Bの借地権は建物を自然のまま数段して朽廃するまでの間だけ存続し、朽廃したときは土地を引き渡すという約束が成立していたとも考えられます。一般には、「建物が焼失すれば借地権が消滅する」「建物が天災火災によって滅失したときは、土地賃貸借は当然解除となる」との特約は、借地法一一条により無効とされていますが、Bも、もう建物の朽廃が近いことを知ったうえで、この合意に達した本問では、建物滅失という不確定期限つきの合意解約があった、とみることもできましょう。借家についてではありますが、賃貸借の期限付合意解約は賃借人に不利な特約でない、とする判例もありますので、この合意解約における不確定期限の到来が、地主の事情ばかり にかかっているのではない本問では、あなたは、合意を楯にとることができると思われます。
本問では、現在の建物が自然の推移にしたがって朽廃したときは借地権が消滅し、Bが建物を新築しないうちに、あなたが遅滞なく異議をのべさえすれば、つまり、もう貸さないなどといえば、土地を取り戻せます。しかし、借地人が朽廃しかかっている建物を、保存のため通常必要とされる範囲内で修繕することは、さしつかえありません。ただ、大修繕をしたときは、借地権消滅の時期の問題とは別に、用方違反の問題がでてきます。つまり、もしいつでも大修繕が可能だとするならば、建物は永久に存続することとなって、期間満了の際、地主の更新拒絶に正当事由を必要とすることになりまた、買取請求の価格が高価になるなど、地主の不利はおおうべくもないからです。特に、前述のように、本問を建物朽廃を期限とする合意解約の問題と解するとすれば、いつまでたってもこの解約の期限が来ない、という不都合を生じます。あるいは、本問でのBの要求は改築ではなくて建増しだから、既存の建物の大修繕とはいえないかもしれませんが、数棟の建物の間に主従のないときは、その一部が朽廃しても借地権は消滅しないとみられる以上、建増部分の大きさ 如何によっては、別の建物を新築したのと同じような結果になるでしょうから、増改築を大修繕と同じようにみるべきでしょう。したがって、このように考えますと、さきに述べた、通常期待される程度の増改築でも、この際には認められないと思います。もし、仮にその程度の増改築なら認め、そのかわり、借地権は増改築がなかったならば消滅したであろう時期に消滅する、と解するとしますと、その時期がきたときの地主の更新拒絶には正当事由を必要とすることになり、Bには都合がよすぎ、あなたにとって酷のように思われるからです。ですから、Bが建増しを強行すれば、あなたは契約を解除することができると考えられます。判例にも、建物がバラックでその朽廃時期まで長くはないから、その後はその土地に地史が事務所を建築し使用したいと思い、借地人がそのバラックを改築しないで現状のまま使用することを条件として賃借した場合、この違反を理由とする解除を認めたものがあります。

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