借地上建物の無断改築

貸地30坪を父から相続しました。この土地は期間をきめないで、父がAに賃貸し、Aはこの上にバラック建の家屋を所有しています。私は住居に困っているので、この土地をかえしてもらい、住居を建てたいと待望していました。ところが、Aはそのバラックを壊して改築しようとしているので、私はこれを中止するよう申し入れましたが、これに応じないで建て直してしまいました。私はこの土地を取り返すことはできないのでしょうか。
期間の定めのない、非堅固の建物所有を目的とする借地権は、三〇年間存続しますが、その期間内に借地上の建物が自然の推移により朽廃しますと、そのときに借地権も消滅します。ところで、借地人は建物を修繕してその朽廃をおくらせるのをつねとし、このこと自体はなんら非難されるべきではありません。しかし、本問のように、バラック建を建てなおし、旧建物と新建物との同一性を失わせたような場合には、著しく建物の寿命が延び、借地人の一方的な行為によって、借地権の存続期間が当然に延長され、また、借地人が建物買収請求権を行使したときは、地主が不測の支出を余儀なくされる、という不都合を生じます。ですから、このような場合、まず、地主は借地法七条によって、借地権の存続期間の延長を拒むことができる、と思われます。最高裁判所も、建物滅失の原因が自然的であると人工的であると、借地権者の任意の取り壊しであると否とを問わず、建物滅失後の再築の一切の場合に、借地法七条の異議を述べることができる、と説いています。

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改築の前後を問わず、改築には反対だとAにいうことによって、この異議を述べたことになりますが、この異議がなされたことによって借地人が改築できなくなるわけではありません。ただこの異議の結果、借地権は改築のときから二〇年延長されて存続するのではなく、もとの期間の満了時期に借地権が一応消滅する、という効果を生ずるにすぎません。しかも、期間満了になっても、それでAの借地権が確定的に消滅するわけではなく、そのときになって、もろもろの事情から判断してあなたの側に土地を必要とするなどの正当事由があるときに限って、土地を取り返すことができるにすぎません。中止の申入をしたのに改築を強行したという事情は、正当事由の有無について、参酌されるべき一つの要素ということになります。
本問で、お父さんがバラック建家屋を建てるということで土地をAに貸し、あなたもそのつもりであったとしますと、Aの行為によってあなたのほうが損失をうける結果になります。Aの行為が土地の利用方法に違反し、地主、借地人間の信頼関係をはなはだしく裏切ったことを理由に、借地契約を解除できると思います。あなたが中止の申入をされたのにAがこれを無視した事情も、Aの背信を裏づける有力な資料になると思われます。しかし、仮にお父さんが建物の構造、種類を定めないでAに貸し、Aも建築材料、資金などの関係から、いずれは木造建築にするつもりで、とりあえずバラックを建てたまま推移したというような事情があって、あなたとAとの間に、改築その他を禁ずる旨の特約がなかったとしますと、Aは利用方法に違反した、とはいえないように思われます。だから、あなたの申入には、違反行為をやめろという点について合理的根拠がないこととなり、Aがそれを無視したことも、当然といえるかもしれません。
解除を認めた例として、バラック所有のためにだけ使用し木造建築しないことを約束して、一時使用のため土地を賃借した者が、後になってバラックの仮設建物を旧態を全然留めない程度に改築して、木造瓦葺二階建の長年月の使用に耐え得べき木建築物にした場合、堅固の建物を建てないこと、増改築、大修繕をするには地主の承諾をえることなどを特約した借地人が、既存の建坪一〇坪の木造平家建物の北西部の約四坪を取り談し、その跡地を掘り返し、鉄筋コンクリートで土台固めをし、その上に三坪のコンクリート造りの建造物を築造する工事に着手した場合、借地人が、特に増改築の必要もないのに、地主の制止に反して増築した場合などがあります。
解除を認めなかった例として、バラックを取り壊し、あと七年の借地権の残存期間をこえて存続すべき木造二階建の木建築をしても、「土地用法の義務に違反しているものとは断じ得ない」とした例、一七坪余のバラック建を所有し、二〇年間の借地権を設定した場合において、借地人たる医師が延約四〇坪の増築をしても、契約締結当時地主、借地人間にはどんな規模の建物が建築されるかについて了解がなかったときは、土地に建てられるべき建物は、借地人の地位、職業にふさわしい住宅用家屋であって、増築後の家屋はその程度をこえるものとは思われないから、借地人の増築をもって、契約解除の原因とすることはできない、と述べた判例もあります。このケースでは、現在の建物に対し増減変更を加うべき工事をすることを禁じ、違反の場合には解除権が発生する、と特約されていることに注意してください。
解除しうるためには、まず、改築禁止の特約があることを必要とするでしょうし、地代の額、改築後の建物の構造、大きさ、Aとお父さんとの関係などもろもろの事情からして、一般にAの行為が著しくあなたとの信頼関係を破談すると認められるような場合でなければなりませんが、本問の範囲では、解除はむずかしいと考えられます。

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