借地上建物の用法

喫茶店を経営しており、この店の隣に空地を所有しておりました。甲から蕎麦屋を開業したいから貸してくれとの話があり、この空地を貸したところ、甲はそこに喫茶店を建て開業してしまいました。いまのところは、まだ大して影響も受けておりませんが、今後は商売上の被害があると思います。なんとかならないでしょうか。
一般的にいいますと、借地においては、建物の大きさ、種類などは、土地そのものの経済的効用に関係しますから、決められた建物より大きいものや、もっと堅固な構造のものを建てたりしますと、借地人の義務違反が問題とされます。しかし、一定の建物を借地人がどのように利用するかは原則として自由であり、仮に商売をしてはいけないとか、するなら八百屋に限る、もし違反すれば解除する、というように約束していたとしても、そのことだけでは、違反を理由に解除できない、と思われます。判例にも、「近隣の妨害となるべき事業をなさざること」という取決めさえ、近隣の居住者に対する地主の道義的責任感から挿入された条項で、借地契約のなかでそれがもつ重要性は、地代の滞納や用法または保管義務の違反などにくらべて、かなり軽度のものとみなければならない、と説くものがあります。本問では、この判例とはちがって、近隣者ではなく賃貸人つまり、地主が困る、しかも、はっきりしたかたちでの経済的不利益をこうむる、というのですから、もっと考えに入れるべき要素があると思われます。

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蕎麦屋を開業したい、というので貸したたとのことですが、借地人が蕎麦屋でなくて寿司屋とか洋品雑貸店ないし荒物屋を営んでも、かわまないと思っていたことと想像されます。もし、絶対蕎麦屋以外の店は出さないと約束していたとしても、その約束は法律的にはほとんど意味をもたないと思います。例えば騒音を発する製材所とか、織物工場とかに利用する場合を除けば、借地人はいちおうどんな商売をやるうと差支えない、と考えるべきだからです。ですから、詐欺だから取り消す、要素の錯誤だから無効だ、という主張も認められないでしょう。しかし、こともあろうに隣に同じ喫茶店を開くというのは、いかにも人を馬鹿にした話です。ですから、喫茶店だけは開業しかいことを約束していなくても、普通の人ならばそのようなことはするべきでないと思っていますから、借地人は利用方法に関する約束に違反しているといえましょう。都市の繁華街でも喫茶店が隣り合わせにあるのは稀です。二つ店があることによってかえって客足が多くなり、双方の売上げがのびることも、まったく無いとはいえないでしょうが、そんな場合は、むしろ地主の方で、逆に喫茶店開業を条件に空地を貸されることも考えられますから、需要はかわらないのに供給がふえたという前提で考えることにします。
現在売上げが減ったことが明らかだとしても、喫茶店を開業したというだけで、借地人に損害賠償の請求はできないと思います。隣に喫茶店を開くこと自体、地主に有形、無形の損害を与えるという害意のあらわれとみて、不法行為の成立を認めることができそうですが、借地人を含めてすべての人に営業の自由が保障されている以上、やはり不法行為とはならない、と考えるべきでしょう。まだ大して影響も受けておりません。という状態では、なおさら、損害賠償はとれない、といわなければなりません。それならば、解除はできるでしょうか。
地主方の喫茶店と隣の賃貸地(空地)とは、法律的には別個の物であり、相互になんら関係はありませんが、経済的には両者が一つとなって、地主方の財産を構成しているといえます。いいかえますと、空地に喫茶店がないということによって、地主方の喫茶店の収益力つまり経済的価値が決まっていたことは否定できないわけで、そうしますと、空地に喫茶店が開業されることによって、地主方の喫茶店の価値の何がしかは、借地人のため奪われたということになります。もし、隣地が他人の所有でそこに喫茶店が開かれたときは、あなた方の喫茶店の価値の下落は、自由競争の結果であって、他人に文句をつける筋合いのものではありませんが、地主方の土地の借地人が開業した本問では事情がちがいます。借地権を設定することが土地利用権能の借地人への移譲だとしても、それはあくまで空地自体の利用権能の譲渡であって、喫茶店の価値の一部を奪い去るような利用権能の譲渡では絶対ないはずです。このことは、あえて喫茶店だけは開業しないと約束するまでもなく、自明のことといえます。ですから、借地人が蕎麦屋を開くといって借地権を取得し、契茶店を開業したことは、利用方法違反となり、しかもその違反は、借地人の詐欺的態度とあいまって、地主方と借地人間の信頼関係を破るものといえましょう。喫茶店営業を中止して他の営業にきりかえるよう催促し、それでもなお喫茶店を続けるようでしたら、借地契約を解除されればよい、と思います。その際、現在は大した影響がなくても、長い目でみれば被害がある、ということで十分です。
最初の約束どおりなら蕎麦屋を開業するべきですが、喫茶店にさしさわりのない営業なら、やってもかまわない、と考えます。いろいろな事情から、それらの営業が地主の喫茶店業にどのような損失をもた らすかによって、判断するよりほか仕方かありません。

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