借地上建物の賃貸と敷地

借地人が地主に無断で借地をまた貸すると、無断転貸ということで追立てにあうようですが、私の土地の借地人は、借地上に勝手に貸家を建て、借家人は庭に草花を植えたりたりして私の所有地を使っています。この場合は無断転貸ということになるのでしょうか。
借地人が他主に無断で土地をまた貸すると、原則として、追立てをくいますが借地人が借地に建てた家を他人に貸すことが、借地の無断転貸になるかは、かなり疑問があり、むしろ、ならないと考えるのが、判例、学説の大勢である、といってよいと思います。
建物賃借人は建物を借りたのであって、その敷地までも借りたのではない、などというのが一種の脆弁であることは、おそらく疑いのないところでしょう。しかし、借家人の敷地に対する利用権は、家屋の賃貸借と同時に、それに附随して、敷地およびその附属施設について成立した使用貸借上の権利であって、この使用貸借関係は、家屋の賃貸借と主従関係にあって、これとその運命を共にする。というふうに理解するよりも、むしろ、住宅に使用するための家屋の賃貸借において、その家屋に居住し、これを使用するため必要な限度で、その敷地の通常の方法による使用が随伴することは当然である。と考えるほうが、素直であり、適切でもあると思われます。敷地と建物を同じ人が所有する場合には、どちらの考えによろうと、大した差異は生じませんが、本問のようなときには、前者のように理解すると、困ったことになるでしょうから。本問の場合、建物の所有者と敷地の所有者が違っているわけですから、地主からみれば、自分が土地を貸した相手は、借地人つまり建物所有者であって、建物賃借人ではないと考えになるのも、多少の道理があるように思われます。しかし、借地権は借地人の建物所有という目的に奉仕するため設定されるものであり、また、借地人は自分が建てた建物の所有者として、その建物を自由に使用できるほか、これを他人に賃貸して収益をはかることもできるはずです。
したがって、これに建物賃貸借においては当然に敷地の使用も借家人にゆだねられなければならない事情を考えあわせますと、地主が借地契約をしたことじたいのなかに、建物使用の目的の範囲内では、その敷地を借家人が使用することを包括的に認める意思があったということになります。ですから、すでに戦前の判例も、無断譲渡、転貸の場合には契約を解除するという約束で、土地を賃貸した場合について、土地の賃借人が其の地上に建設したる建物を賃貸し其の敷地として土地の利用を許容する場合の卸きは、之を土地の転貸借と目すべきものに非ず。といっておりますし、戦後の下級審にも、この場合の土地の利用は、特段の事情のない限り、あくまで地上に存立する建物の利用による間接のものであって、それ自体、建物所有のための土地の利用に包含されるから、民法六一二条にいう意味での、土地の転貸にあたらない、と説くものがあります。
要するに、借地人が自己の家屋を誰かに貸す自由を認めるかぎり、地主が土地だけは自分のものだから、家を貸すのは勝手だが土地については無断転貸になる、などと主張するのが認められないことは、その理由づけをどうするにせよ、一般的には、きわめて明らかといわなければなりません。問題は、この判例にもでてくる特段の事情とは、何を指すのかということです。

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土地

借地上の建物を賃貸した場合には、敷地の転貸とはいえない、とする理由の一つに、地主の意思という要素が考えられるとしますと、おっしゃるごとく勝手に貸家を建てたときは、かなり事情が異なってくる ように思われます。はっきりいいますと、建物賃貸の禁止が定められているのに、建物を他人に貸すことは、土地の利用方法違反にもなるのではないか、という疑問が生ずるわけです。しかし、借地権の設定は、地主のもつ使用権限を借地人へ譲り渡したことを意味するわけですから、このような特約をしたとしても、借家人が周囲の状況からして通常の利用をしていると認められるかぎりは、借地人の利用方法違反がある、とはいえないように思われます。借地人自身が建物に任んでも、利用の仕方は、ほとんど変わらないと予想されるからです。ですから、用方違反を理由とする解除も認められないでしょう。
借家人が庭に草花を植えたりすることは、誰が家に生んでもやることですし、借地人によもや、草花を植えてはいけない、などといえるわけでもありません。かりにそういったとしても、法律的にはなんら意味がありません。ただ、借家人が、庭に池を掘ったり、空地部分に鉄筋コンクリート造りの建物を建てたりしたときは、それをやめさせたり、取り除いたりすることは、もちろん許されるとともに、借地人に対しても用方違反の責任を問い、解除することもできると思われます。といいますのは、借家人が、敷地すなわち垣根、塀などによって囲まれた部分の空地を利用しているのは、地主との関係では、借地人が地主に対して負担している保管義務や契約で決めた利用をする義務を履行するのを補助している、とみられるからです。
ビルの屋上を建物所有の目的をもって賃貸したものは、その賃借人が屋上に所有する建物を他に賃貸するということは当然にありうることであり、また、その屋上の建物の賃借人が敷地に相当する屋上の部分やビルの通路に当る部分及びビルの電気、ガス、水道等の設備を利用することになるというようなことも当然予想していたことといわなければならなりません。従って、本件のようなビル屋上の建物所有を目的とする賃貸借契約の趣旨からみて、屋上の建物の所有者が、その建物の通常の用法に従いこれを他に賃貸し、その賃借人が、他の借地人や賃ビル営業者に対し特別な迷惑を及ぼし、一般の見解に従い、忍び難い程度のものと認められるような特別の事情がない限り、ビル屋上の賃貸人は、その賃借人が屋上に所有する建物を他に賃貸することを拒みえないとした判決があります。今までのべてきたところと、同じような考えに立っていることは、あらためて説明する必要もないと思います。

土地
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