土地利用権の態様

ひとくちに借地契約といっても、それが貸貸借契約か使用貸借契約か、それとも地上権を設定するものであるかによって、地主、借地人の権利義務がかなり違ってきます。まず、使用貸借の場合には、賃料はなしですが、土地を引き渡さなければ借主の使用権は発生しませんし、借主は原則として借地法の保護をうけることができない という不利益な点があります。貸主の好意ないし恩恵に基づく貸借関係だからです。賃貸借になると、これはもう地主と借地人との取引ですから、どの土地をいくらで貸すという約束がととのえば、借地人の土地に対する使用権が成立します。しかし、この場合の借地人の使用権は、こまかくいうと、地主に対して、約束どおり土地を使用させなさい、と要求できる権利ということになります。いいかえると、例えば家を建てる範囲で土地そのものを直接支配できる権利ではなくて、借地人の要求にしたがって、地主がその義務を履行した結果としてでてくる権利だということです。賃借権をもつ借地人は、地主に無断で権利を譲渡したりまた貸したりすることは、原 則として許されません。ところが、地上権を設定しますと、借地人は、家を建築し所有するために土地を直接支配する権利をもつことになり、その借地人は、この権利を譲渡したり賃貸または担保に入れることさえできます。以上の基本的な相違のほかに、土地利用関係についても、地主、借地人間に次のような差異を生じます。

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土地

使用貸借の場合、地主は、借主に土地を利用するのを認める義務を負うだけで、土地の地盛りをするなど土地の修補義務を負いません。これに対して、借主は土地を契約で定められた方法で利用する義務を負い、一般人に通常要求される注意を払って、土地を保管しなければなりません。また、契約の期間が終了したり借主の死亡契約に定めた利用の終了によって使用貸借が終了するほか、利用の目的を決めたのに借主がそのため必要な期間をすぎても利用をやめないとき期間を定めなかったり利用の目的を決めていないとき、借主が利用権の範囲をこえたときには、地主は一方的に使用貸借を終了させることができます。
賃貸借の場合、地主は、契約が続くかぎり土地の修補義務を負いますが地代家賃統制令の適用がある土地については、この義務は軽減されます。借地人の土地利用に関しては、使用貸借の際と同じような注意を払って土地を保管しなければならず、契約に定められた方法で利用すべき義務を負うとされていますが、使用貸借におけるような、一方的に地主が契約を終了させる制度はなく、この義務違反がはなはだしいときにだけ、地主は解除できるにすぎません。しかも、土地利用の度合を高めるために置かれた借地法八条の二や、賃借権の譲渡、賃借物の転貸を禁止する原則を制限する借地法九条の二などによって、借地人の保護がはかられていることに庄意すべきでしょう。なお、利用方法違反があっても、それによって、地主、借地人間の信頼関係が破談されていないと認められるような、特別の事情があるときは、地主は賃貸借契約を解除することができない、ということになっています。
地上権の場合、地上権は、使宅や店舗を建てるために土地を直接使用することができる権利ですから、仮に一旦建てられた店舗が地震、火災などによって消滅してしまっても、そのため当然には消滅しません。とくに地代を定期的に払うことは必ずしも必要ではなく、最初にまたは途中で一括払いできることは、注意されるべきでしょう。また地主は、とくに約定しないかぎり、積極的に土地修補義務を負いませんが、借地人の利用上の義務についても、民法には規定はありません。しかし、借地人が土地に永久の損害を生ずべき変更を加え、その他土地利用の約定に反したときは、地主は、賃貸借の場合のときと同様に、地上権を一方的に消滅させることができる、と考えられます。
借地契約が前述の三つのいずれにあたるか、を決めるのはそう簡単ではありません。無償で地上権が設定されることもありうるのですから、賃料(地代)を払っていないから使用貸借である、というのは、敢密にいえば誤りでしょうが、現在、とくに市街地では無償の場合は使用貸借と考えてよかろうと思います。しかし、無償かどうかは、賃料という名目での支払の有無ではなくて、実質的に判断すべきです。賃借権か地上権かの認定は微妙ですが、結局、借地人が変わってもいいかどうか、期間の長短、地主に修補義務があるかなどを標準にして、地主、借地人の事情、その地方の慣習、借地の目的などいっさいの事情を考慮して決定するよりほかありません。この事情は、かなり強いきめ手になると思われますが、賃貸借、地代などの文字が使用されているから、賃貸借、地上権設定というふうに判断することはできません。けれども、現在では、一般に地上権といわれているもののほとんどは賃借権で、現実に地上権が設定されるのはきわめて稀です。

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