借地関係継続中の権利義務

借地契約が存在し借地関係が続いている間、地主と借地人とは相互の信頼関係にもとづいて、総合的に権利をもち、義務を負っています。一方がこの義務に違反して相手方に損害を与えたときは、損害賠償の義務を負い、もし違反の度合いがひどくて両者間の信頼関係が破談されたときは、相手方は借地契約を解除する権利を持つことになります。
借地関係の存続中に地主、借地人間に存在する権利義務の主要なものは、地主の土地を利用させる義務と地主の地代請求権とですが、そのほかに、地主の義務としては、修繕義務や費用償還義務が、地主側の権利としては目的物の保管を要求する権利が問題になります。
一般に賃貸借においては、賃貸人は目的物を使用収益するについて必要な修繕をしなければならない義務があります。これは、賃貸人が目的物を賃借人に使用収益させなければならないという積極的義務を負っていることから、必然的にでてくるわけです。もっとも、借地の場合には、土地が修繕を必要とするということが少ないので、あまり問題にはなりません。しかし、借地の場合でも、屋上の土地を貸していて、崖くずれの危険が生じてきた場合などには、修繕義務の問題が生じるわけです。
なお、修繕は地主の義務ですが、それは同時に権利でもあり、この例のような場合に、地主が崖くずれ防止のための修理をしようとする場合に、借地人が自分の都合でこれを拒否することはできないのです。

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土地

一般に賃貸借において賃借人が必要費を支出した場合には、ただちに賃貸人にその償還を請求できることになっています。必要費には、賃貸借の目的物をその元来の状態に維持しまたは元来の状態を回復するための費用、例えば前項にあげた崖上の土地の崖くずれを防止するための費用が含まれるのは、もちろんです。さらに、目的物をその物の普通の性質に応じて利用しうる状態に保存するための費用、例えば、近隣が土盛りをしたために窪地となって雨水が溜まる宅地や、震災のために地盤が低下して何の水が侵入してくるようになった宅地の地上げの費用は、これに属するとされています。土地の固定資産税などを借他人が支払った場合も、必要費に準じて考えてよいでしょう。
これらの必要費は、本来地主が払うべきものを借地人がいわば立て替えて払ったものということができますから、借地人は支払ったらすぐに、つまり、借地契約が終わるまで待つ必要なしに全額を返せと地主に請求できるというわけです。
必要費に対立する概念は有益費です。有益費というのは、その費用を投下することが、目的物の利用上不可欠というのではないが、客観的にみてそれによって目的物の価値を増加するに役立つような費用のことで、工場敷地が道路にくらべて低いので土盛りをした場合の費用などがこれにあたります。
有益費のおかげで土地の価値が増し、その後に、借地関係が終了して土地が地主に戻ったとすれば、地主は、その土地を自分で使うにせよ、また別の人に貸すにせよ、自分では費用を出さずに従来の借地人の支出のおかげで得をすることになりますので、これを従来の借地人に返さなければなりません。ただし、返す額は、借地人が支出した額か、その支出によって土地の価値が増加したその増加順か、のいずれかを地主が選択して返すということになっています。具体的にいえば、1000万円の土地に借地人が300万円を投下して、その結果、土地の価額が1200万円になったときは、地主は地価増加額200万円を返せばよく、もし、費用投下の結果土地の価額が1400万円になったときは、地主は投下費用額300万円を返せばよいということになります。
一般に賃貸借では、賃借人は善良な管理者の注意をもって、つまり、他人の物を預かっているのと同じ立場で目的物を保管する義務があります。借地の場合には、土地は壊れたり紛失したりするということはまずありませんので、借地人の保管義務が問題になることはあまりありませんが、それでも庭木付で借地した場合に庭木が損傷されないよう注意すべきだとか、借地の土壌が大量に搬出されたりすることがないように注意すべき義務は、やはり問題になりえないわけではないでしょう。
なお、借地人の保管義務と関連して、賃借物が修繕を要し又は賃借物に付き権利を主張する者あるときは賃借人は遅滞なく之 を賃貸人に通知することを要す。但賃貸人が既に之を知れるときは此の限に在らずという規定があることも、いちおう記憶しておくべきです。

土地
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