借地人の内縁の妻と借地権

内縁の夫名義で土地を借り、店舗を建て事業をしていましたが、内縁の夫が病死したため、店舗や敷地の関係はどのようにしたらよいのでしようか。夫には、先妻との間に娘が二人おり、いずれも他にかたづいています。
相続法によると、配偶者はつねに相続人とされていますが、ここで配偶者というのは、戸籍上婚姻の届出をしたいわゆる法律上の夫や妻だけを指します。内縁の配偶者にはまったく相続権はありません。
もっとも、他に相続人がまったくない場合には、内縁の配偶者は、特別縁故者として家庭裁判所に相続財産の全部または一部の分与を請求することができます。
本問の場合、もし先妻の娘が二人とも相続の放棄をすれば、内縁の妻に 相続財産の分与として店と借地権を与えられる可能性もあります。また、被相続人が、内縁の妻に全財産を与えるという遺言をしたときはもちろん、店を与えるという遺言があったときも、その敷地の借地権も当然に承継させる趣旨だと考えられます。単に店を続けさせるというような文言であれば、店の所有権まで与える趣旨か、所有権は実子に与え内縁の妻にその建物での居住と営業の継続だけを認める趣旨なのか、遺言の解釈が問題となります。いずれにしても、先妻の娘の遺留分を害しないかぎり、遺言が尊重され、少なくともその建物での居住と営業は認められることになります。

スポンサーリンク
土地

遺言がなければ、店の建物もその敷地についての借地権も、相続人つまり先妻の娘が承継することになります。この相続人が、地代の支払その他借地人としての義務を果たし、内縁の妻がこの店に居住して営業を続けることを認めているかぎり、地主がそれを拒むことはできません。
そこで、まずとるべき手段は、相続人である先妻の娘二人と話しあって、この店で居住と営業を続けることを認めてもらうことです。その際、相続人が所有している建物を無償で使用する使用貸借ももちろん考えられますが、建物所有者となった相続人は、借地人として地主に地代を払わなければならないのですから、この店での居住と営業とを長期間続けるつもりであれば、少なくとも地代相当額か、できればそれを若干上回る額を相続人に支払う建物の賃貸借契約を結ぶ方が適当でしょう。
一番よいのは、相続人に金を出して建物を買い取り、借地権を譲り受けることです。店の建築費やこれまでの地代または営業の面で、実質的にかなりの寄与をしていた場合には、そのことを主張して建物を買い取る値段を市価より少し安くしてもらうとよいでしょう。借地権の譲渡に地主が同意しないときは、この建物を地主に時価で買い取らせることもできますが、それよりも、地主の承諾に代わる許可を与えるよう裁判所に申し立てた方がよいと思われます。本問のような事情があれば、この許可が与えられることはまず確実といってよいでしょう。また、地主が自ら建物と借地権の譲渡を受けたいと申し立ててもおそらくは認められないでしょう。
死亡した借地人の内縁の妻が借地上の建物にひきつづいて住み営業を続けることに、借地人の相続人が同意しない場合には、問題はやや複雑です。この中には、地主が居住の継続に同意している場合とそうでない場合、相続人が自ら借地を利用しようとする場合と借地関係を終了させようとしている場合などが含まれます。これらの場合に、借地人と同居していっしょに営業していた内縁の妻を、借地人の死亡後すぐに追い出すのは酷だというので、判例や学説はいろいろ苦慮しております。例えば相続人が内縁の妻にいやがらせとして建物の明渡しを請求したり、地主と合意で借地契約を解除したりしても、権利の濫用として排斥しようとする考え方があります。
被相続人の死後、相続権のない同居家族の居住を保護しようとする配慮は、借地人の内縁の配偶者だけではなく、借家人のそれについてもみられ、両者は共通の要素を多く合んでいます。しかし、重要な相違点もあります。第一に、借家の場合には、そこに居住していなかった相続人は借家に居住する権利をまったく承継しないとして、借家権を相続の対象たる財産から除外する理論構成も考えられますが、借地の場合には、借地上の建物も借地権も当然に相続人によって承継されますから、同居家族の居住権は、他主に対するよりも主として相続人に対する関係で問題になります。第二に、借家の場合には、たとえ相続人が同居家族の居住を承認していても、そのほかに同居家族がこれを援用できるという結論を出すための理論的操作が必要ですが、借地の場 合には、相続人さえ居住を了承していれば地主との関係では問題が生じません。
結論として、借地人の相続人が内縁の妻の居住と営業とを認めていない場合でも、 借地人の死亡によってすぐにその建物を追い出される心配はあまりなく、少なくとも当分の間はそこに居住できる可能性が大きいといえましょう。ただ、相続人がそれに同意している場合と較べると、居住する権利の基礎が不明確で法律的地位が不安定ですから、できることなら相続人との話し合いによって将来の地位を明確にしておくことが望まれます。

土地
借地上建物の処分/ 建物のない借地権の処分/ 急を要する借地権譲渡/ 借地権を近親者に譲渡する可否/ 借地権譲受人の地代支払能力/ 借地権の無断譲渡/ 譲渡担保と借地権譲渡/ 権利金と借地権処分の自由/ 残存借地期間の短い場合/ 借地条件の変更/ 建築請負人と借地権譲渡/ 借地の一部転貸と土地明渡請求/ 転借権の譲渡/ 転貸による借地人中間利得/ 転貸の承諾/ 転貸借の終了/ 賃借人の地代滞納と転借人/ 原賃貸借契約更新拒絶の正当事由/ 原賃貸借の期間満了と転借権/ 借地権の相続/ 借地人の内縁の妻と借地権/ 借地権の相続と遺産分割/ 地主の死亡と共同相続/ 借地関係継続中の権利義務/ 土地利用権の態様/ 借地上建物の賃貸と敷地/ 借地上建物の用法/ 借地上建物の種類の特約/ 借地建物条件の変更/ 借地上建物の無断改築/ 増改築禁止特約と増改築/ 土地用法の制限の効力/ 借地人の隣地通行/ 借地の不法占拠/ 借地権の取得時効/ 権利のない土地の利用/ 借地権消滅後でも借地人が立ち退かない/ 駐車場の利用権/ 屋上の賃借と借地法/ 区分地上権と借地人/ 借地の期間/ 建物の堅固、被堅固/ 短すぎる約定借地期間/ 建物の滅失と借地権/ 建物の朽廃と大修繕/ 建物の滅失と再築/ 借地契約の更新と保証人/ 地主が使うまで貸すという契約/ 賃借権での調停による明渡期間/ 短期賃貸借の更新/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー