原賃貸借の期間満了と転借権

AからBが賃借している土地を、Bには権利金を払い、Aには承認料を払って、Bから転借し、その上にアパートを建てて経営しています。ところが、先日、Aから自分とBとの借地契約は三〇年の存続期間が経過したから終了しので、アパートを取り壊して土地を明け渡せという通知を受けました。Bに問いただしたところ、Bのところへも、期間満了による契約終了の通知がきており、AにかけあってくれとBに頼んだところ、Aには世話になっているから、争ったりすることはできないので、立ち退いててもらうより仕方がないなどと申してます。この場合はどうしたらよいのでしょうか。
土地の転貸借とは、借地人が地主との賃貸借契約によって賃借した土地をさらに第三者に貸与することをいいます。原賃貸借契約によって借地人に借地権が生じますが、それと同様に、転貸借契約によって転借人に転借権が生ずることになります。もっとも、転貸借契約という特殊な契約の種類があるわけではなく、それは普通、借地人と転借人との間の土地の賃貸借契約ですから、転借権もその本質は借地権と同様に解してよいわけです。しかし、転借権は借地権を基礎として成立しているものであり、転貸借は原賃貸借の上にいわば乗っかっている状態にありますから、転借権は借地権と運命を共にする関係にあるといえます。つまり、原賃貸借契約が期間の満了等によって終了し、借地権が消滅すれば転借権も消滅しますし、また原賃貸借契約が更新され借地権が存続すると賃借権も存続することになります。

スポンサーリンク
土地

借地人が借地権の消滅後に引き続き土地の使用を継続する場合に、地主が遅滞なく異議を述べないとき借地権は更新され、借地関係は適法なものとして延長されます。これを法定更新といいます。
ところが、ここにいう土地の使用を継続するとは、借地人がみすから土地の使用を続けている場合を指すものと解されています。そうだとしますと、本問の場合のように転借人が建物を建て土地を使用している場合などにおいては、法定更新が許されず、原賃貸借契約は期間の満了によって消滅し、この契約を基礎としている転貸借関係も地主に対抗できないこととなって、転借人に扱くな結果を生じさせます。そこで借地法は、六条および七条の法定更新の規定を、借地人が借地を適法に転貸した揚合に準用することにしています。その結果、原賃貸借契約による借地人の借地期間が満丁となっても、適法な転借人、つまり地主の承諾をえて土地を転借している者が建物を建てて土地の使用を継続しているかぎり、借地人が土地の使用を継続している場合と同様に、原賃貸借契約は更新されることになります。地主が更新を拒絶するためには、正当の事由を示して遅滞なく異議を唱えなければならないのも、借地法六条の場合と全く同様です。
そこで本問の場合は、Bからの 転借地にアパートを建て、AB間の借地契約の存続期間経過後もなお土地を占有使用しているわけですから、一般的にいえば、Aは正当の事由なくして更新を拒絶し土地の明渡しを要求することはできないことになります。でも、これはBが原賃貸借契約の更新を望んでいる場合にはそのようにいえますが、更新を望んでいない場合、つまり原賃貸借契約を合意で解約する場合にはそうはいきません。合意解約によって、AB間の原賃貸借契約は更新することなく終了しますから、基礎のなくなった転借権が存続する余地はありません。したがって、この場合には、たとえ正当の事由がなくてもあなたに対して土地の明渡しを請求できるということになります。
ただ、本問の場合に利用できるのではないかと思われる判例がひとつありますので、それを紹介します。
事案は、甲所有の土地を乙が賃借して、その上に建物を建て、これを丙に賃貸していましたが、その後甲乙間の土地賃貸借契約が合意解約され甲から丙に対し土地の明渡しが請求されたもので、土地賃貸借の合意解約が建物賃借権の基礎を育うことになるかどうかが問題になったケースです。最高裁は、甲と丙との間には直接に契約上の法律関係がないにもせよ、建物所有を目的とする土地の賃貸借においては、土地賃貸人は、土地賃借人が、その借地上に建物を建築所有して自らこれに居住することばかりでなく、反対の特約がないかぎりは、他にこれを賃貸し、建物賃借人をしてその敷地を占有使用せしめることをも当然に予想し、かつ認容しているものとみるべきであるから、建物賃借人は、当該建物の使用に必要な範囲において、その敷地の使用収益をなす権利を有するとともに、この権利を土地賃貸人に対し主張し得るものというべく、この権利は土地賃借人がその有する借地権を放棄することによって勝手に消滅せしめ得ないものと解するのを相当とするところ、土地賃貸人とその賃借人との合意をもって賃貸借契約を解除した本件のような場合には賃借人において自らその借地権を放棄したことになるのであるから、これをもって第三者たる被上告人(丙)に対抗し得ないものと解すべきであると述べ、甲の明渡請求を拒否しています。
丙が乙所有の建物を賃借する場合に、必然的にその敷地をも使用することになりますから、一見したところ、この事件も借地の転貸に関するものであって、この判例は本問にそのまま妥当するように思われますが、従来の判例理論は、借地人が借地の上に所有する建物を第三者に賃貸し、その敷地をこれに使用させても、借地を転貸したことにはならないと解していますので敢密にいえば本問の場合とは事情がちがいます。しかし、この判決理由からも明らかなように、その趣旨は借地の転貸の場合にも適用しうるような内容を示しておりますので、判例はおそらく次第にその適用領域を広げ、本問の場合にも同様に解していくのではないかと思われます。したがって、原賃貸借の合意解約は第三者に対抗できないと主張して争ってみたらいかがでしょうか。勝訴の目算は大きいように思われます。

土地
借地上建物の処分/ 建物のない借地権の処分/ 急を要する借地権譲渡/ 借地権を近親者に譲渡する可否/ 借地権譲受人の地代支払能力/ 借地権の無断譲渡/ 譲渡担保と借地権譲渡/ 権利金と借地権処分の自由/ 残存借地期間の短い場合/ 借地条件の変更/ 建築請負人と借地権譲渡/ 借地の一部転貸と土地明渡請求/ 転借権の譲渡/ 転貸による借地人中間利得/ 転貸の承諾/ 転貸借の終了/ 賃借人の地代滞納と転借人/ 原賃貸借契約更新拒絶の正当事由/ 原賃貸借の期間満了と転借権/ 借地権の相続/ 借地人の内縁の妻と借地権/ 借地権の相続と遺産分割/ 地主の死亡と共同相続/ 借地関係継続中の権利義務/ 土地利用権の態様/ 借地上建物の賃貸と敷地/ 借地上建物の用法/ 借地上建物の種類の特約/ 借地建物条件の変更/ 借地上建物の無断改築/ 増改築禁止特約と増改築/ 土地用法の制限の効力/ 借地人の隣地通行/ 借地の不法占拠/ 借地権の取得時効/ 権利のない土地の利用/ 借地権消滅後でも借地人が立ち退かない/ 駐車場の利用権/ 屋上の賃借と借地法/ 区分地上権と借地人/ 借地の期間/ 建物の堅固、被堅固/ 短すぎる約定借地期間/ 建物の滅失と借地権/ 建物の朽廃と大修繕/ 建物の滅失と再築/ 借地契約の更新と保証人/ 地主が使うまで貸すという契約/ 賃借権での調停による明渡期間/ 短期賃貸借の更新/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー