原賃貸借契約更新拒絶の正当事由

30年前にAの所有地を賃借し、その後、Aの承諾をえて、Bにこの土地を転貸し、Bはその上に居宅を建てて住んでいます。今年で借地期間が一応切れるのですが、先日、Aから以後は自分から直接Bに賃貸するから、この土地から一切手を引くようにという申入がありました。AとBとのあいだでは、話合いがもうできている様子です。この場合はAの申入にしたがわなければならないのでしょうか。
借地法は、借地期間の満了によって当然に借地権が消滅するものとは解していません。もちろん、期間満了の際に地主と借地人とが契約によって期間の見所をはかることは可能です。しかし、借地法は、それ以外に地主の承諾がなくても期間の更新を生ずる途を広く認めております。すなわち、
(1)期間満了の際に建物が存在するとき、借地権者は契約の更新を請求することができ、地主は、自ら土地を使用するとかその他正当な事由がある場合にだけ、遅滞なく異議を述べて、これを阻止することができるが、そうでないかぎり、借地期間はさらに一定期間延長するというもの。
(2)期間満了後に借地権者がなお土地の使用を継続するにもかかわらず、地主が遅滞なく異議を述べないときは借地関係が更新するというもの。
などです。つまり、地主が更新を拒絶するためには、正当な事由の存在が不可欠の条件であり、これの存在しないときには更新を認容せざるをえないという結果になるわけです。

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このような借地法の規定は、借地上の建物が借地期間の満了によって取り壊されるのを極力防ぎ、それによって借地人を保護しようという趣旨にもとづくものですから、これらの規定が本来予想しているのは、期間満了の際に借地人が借地上の建物を所有している場合に限られるように思われます。もしそうだとしますと、本問の場合のように借地人がみずから建物を建てるということをしないで、転借人が建物を建て所有しているというような場合には、これらの規定の適用はなく、したがって、地主は正当の事由を提示することなく更新を拒絶できるということになりそうです。しかしながら、前掲の(2)についていえば、借地法はこれを転借人が建物を建てた場合に準用していますし、また、(1)についても、判例、学説は同様に解しています。したがって、本問の場合においても地主が更新を拒絶するためには、やはり正当の事由を明らかにして、遅滞なく昇級を述べなければならないということになります。
それでは、ここにいう正当事由とは具体的にどのようなものをさすのでしょうか。条文の文理解釈からすれば、地主がみずからその土地を使用するという場合には、ただそれだけで当然に正当事由があることになりそうです。立法者も、それから初期の学説もそのように解していました。しかし、借家法一条の二の正当事由の解釈の変遷に併行して、現在の判例では、土地所有者が自ら使用することを必要とする場合においても、借地権者側の必要性をも比較考量の上、正当事由の存否を決すべきであり、より一般的には土地所有者が更新を拒絶するために必要とされる正当の事由ないしその事由の正当性を判断するには、単に土地所有者側の事情ばかりでなく、借地権者側の事情をも参酌することを要し、例えば土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合においても、土地の使用を継続することにつき借地権者側がもつ必要性をも参酌した上、土地所有者の更新拒絶の主張の正当性を判定しなければならないとされています。そこで判例はこのような方法により具体的なケースにおいてそれぞれ正当事由の有無を判断しています。しかし、借家法一条の二の場合とちがって判例の数はそう多くありませんので、この中から正当事由に関する判例の基準をひきだすことは困難のように思われます。でも、だいたいの傾向だけはつかめるようです。借地人が小市民的である場合には原則として地主の正当事由は否定され、ただ地主側に特殊事情がある場合は例外として肯定されるのに対し、借地人が資本家的である場合には原則として正当事由は肯定され、ただ特殊事情がある場合には例外的に否定される、とみることができましょう。
それでは本問の場合はどうでしょうか。ここに述べた判例の一応の基準からしますと、借地人であるあなたはみずから建 物を建ててその敷地を使用しているのではなく、Bに転貸して地代の利益を稼いでいる、つまり、対価徴収権者としての地位を有するにすぎないのですから、いわゆる資本家的である場合に該当し、更新拒絶の正当事由にあたるとみることができるように思われます。もっとも、Aが土地の転貸について承諾を与えていたことは、あなたの中間利得がAによって保障されていたものとみることができ、更新が拒絶されるとこの期待的利益が侵害されることになるわけですが、借地期間満了後においてもこの利益が保障されているとみることは少々無理のように解されますので、ただこれだけの理由でAの正当事由を否定することは難しいのではないかと思われます。しかし、一応は争ってみる価値はあります。

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