借地権の無断譲渡

土地を借り、その上に店舗を建て、商店をやっていましが、資金練りや税金対策の都合から、同業のAと一緒にB株式会社を作り、それそれ、B会社の第一営業所、第二営業所という形で、実際は、いままでどおり、それぞれの店を私とAとが仕切って行くことにしました。そのとき、地主に断わりもせず、裁判所での許可の裁判とかの手続きもとらずに、店舗の登記をB会社に移したところ、先日、地主から借地権の無断譲渡だから土地を明け渡せと申入がありました。このような場合はどうすればよいのでしょうか。
本問は、借地上の建物で個人企業を営む者が、他の人と共同して営業を法人組織にきりかえた場合に、借地権の無断譲渡として地主から解除権の行使を受けるか、という問題です。民法六一二条は、一項において「賃借人は賃貸人の承諾あるに非ざれば共権利を譲渡し又は賃借物を転貸することを得ず」と定め、二項において「賃借人が前項の規定に反し第三者をして賃借物の使用又は収益を為さしめたるときは賃貸人は契約の解除を為すことを得」と規定しています。この規定を素直に読むならば、賃借人が賃貸人の承諾なしに賃借権の譲渡または転貸により第三者に賃借物を使用収益させたら、ただそれだけの理由で当然に賃貸人は契約を解除することができる、と解することができます。当初は、賃貸借契約というものは賃借人その人に対する信用に基づいて成立するものであるため、賃借人が勝手に他人に賃借物を使用させることはこの契約の本質上認めることができない、という判断が一般的でしたので、このように文言どおりに読みとることは当然のことだと考えられていました。そこで戦前の判例はすべて、この線にそって、同条の機械的適用に終始し、賃借権の無断譲渡または無断転貸は、直ちに解除の原因になると解していました。
ところが、戦後における社会経済の事情の急変は、賃借権の無断譲渡または無断転貸があればただちに解除の原因となる、という従来の判例の態度を維持することを不可能なものにしました。それは特に借地、借家という不動産賃貸借の場合に著しいといえます。そこで、戦後の下級裁判所判決は、同条二項の「解除」をおさえるために、実に様々な苦心をはらっています。その際使用した理論としては
(1)当該ケースは、賃借権の譲渡、転貸にあたらないとするもの。
(2)当該ケースは、賃借権の譲渡、転貸ではありますが、賃貸人の承諾があるとするもの。
(3)当該ケースは、賃借権の無断譲渡、転貸ではあるが背信行為でないため、六一二条の解除権発生の原因とならないとするもの。
(4)当該ケースは、賃借人の側に違法性阻却事由があるため、解除権は発生しないとするもの。
(5)当該ケースは、一応解除権を発生させるが、具体的事情により、権利濫用の禁止とか信義則という一般条項によって権利の行使が禁止されているとするものなどがみられています。

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土地

下級裁判所はいろいろな方法を用いて、賃貸人の解除を制限してきましたが、最高裁判所がこの問題にはじめて触れたのは、昭和二八年九月二五日の判決においてです。このケースは、事実関係が特殊ですのでその詳細は省略しますが、判決理由の中で最高裁判所は、「元来民法六一 二条は、賃貸借が当事者の個人的信頼を基礎とする継続的法律関係であることにかんがみ、賃借人は賃貸人の承諾がなければ第三者に賃借権を誤渡し、又は転貸することを得ないものとすると同時に、賃借人がもし賃貸人の承諾なくして第三者をして賃借物の使用収益を為さしめたときは、賃貸借関係を継続するに堪えない背信的所為があったものとして、賃貸人において一方的に賃貸借関係を終止せしめ得ることを規定したものと解すべきである。したがって賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用収益を為さしめた場合においても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情ある場合においては、同条の解除権は発生しないものと解するを相当とする」と述べています。これは前述の(3)の立場をとることを明らかにしたものですが、以来、判例はこの立場を踏襲して現在にいたっています。
この判例理論は、従来の賃借人と賃貸人の承諾なしに使用をはじめた者とが同一の企業を営み、ただ形式的に人格の変更があったにすぎない場合においても適用され、背信行為はないが故に賃貸人に解除権が発生しないという判例が現われるに至っています。例えば、借地に関するものとしては、借地人である僧侶個人の所有建物が宗教法人たる寺の所有に移されたケースで、借地の使用関係に実質上の変化がないという理由で背信行為なしと判示したものがあり、また借家に関するものとしては、借家人が借家家屋の一部で経営していた個人企業を税金対策のため、株式会社組織にあらため、これに家屋のその部分を使用させていたケースで、同様に背信行為を否定したものがあります。そのほか下級審の判例の中には、いずれも借家に関するものですが、文房具商をしている賃借人が会社組織にしたケース、特殊喫茶店を経営する賃借人が従来の個人経営を会社組織にあらためたケース、旅館営業の目的で建物を賃借していた者が合資会社組織にしたケースなどがあり、すべて背信行為ではないから解除権は発生しないと判示しています。もっともこれらのケースの大部分は、賃借権の譲渡、転貸にあたらないとして(1)の立場で説明することも可能であったケースとみることもできましょう。
それでは個人で事業を営んでいる者が第三者との共同経営に移行した場合に、不動産の賃貸借関係はどのような影響を受けることになるでしょうか。
この問題は、共同経営の実体に即して解決する必要があります。すなわち、不動産の賃借人がその賃借権を共同事業のために出資したとしても、不動産の利用関係における主導権をいぜんとして賃借人がにぎり、共同経営者の不動産利用関係は賃借人に従属するものであることが認められるならば、 賃借権の譲渡、転貸とみるべきではなく、賃借人の不動産利用関係が共同経営者に従属するものと認められる場合にはじめて、賃借権の譲渡、転貸に該当すると解すべきです。

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