借地権譲受人の地代支払能力

土地を会社に貸し、会社はそこに社宅を建てて、社員A、B、Cが住んでいます。Aが退社するため、会社は退職金の一部として、Aの住んでいる社宅をそのままAに与える方針で、会社の担当社員が借地権のAへの名義書換の承諾を求めにきました。今までは会社相手ですから安心でしたが、Aは退職社員ですから、地代をきちんと払ってもらえるかどうか心配ですし、いちいち地代を取るのではやっかいです。それでも、名義書換に応じなければならないでしょうか。
地主にとって借地人の地代支払能力が重大な関心事であることは、いまさらいうまでもありません。あらたに土地を他人に貸すという場合には、支払能力のない者とか支払能力の弱い者には貸さないということで処理できますが、借地権の譲渡の場合には、従来の借地人たる譲渡人と譲受人との間の契約によって、ある程度地主の意向を無視して行なわれますので、この場合に地主の財産的利益をどのように保護したらよいかが問題となります。
本問のように会社から退職社員へと借地人が変更する場合は、たしかに地代支払能力が弱くなると考えられますので、名義書換を拒絶したいという気持は十分に察せられます。しかし、これを拒絶しますと、相手方はかならず承諾に代わる譲渡許可の裁判を申し立てることでしょう。この申立があれば、裁判所は許可を与えるのが適当かどうかを審理しますが、その際、譲受人の地代支払能力の点についても、その他の事情とともに考慮の対象としなければならないことになっています。そして、譲受人が極端に支払能力が弱い場合、例えば退職者がほかに財産もないにもかかわらず、唯一の財産である退職金を前借りしてほとんど失っており、そのうえ、退職後の再就識への努力も怠っているというような場合においては、おそらく許可は与えられないものと思われます。しかし、会社が借地人である場合に比較すると支払能力が弱いとはみられるものの、少なくとも地代だけは滞りなく支払いうるような堅実な退職社員である場合においては、許可が与えられるのではないでしょうか。もっとも、この場合に裁判所は、譲渡人に一定の金銭の支払いを命じ、それが履行されたときに譲渡許可の効力が発生するという条件付の裁判をなすことができます。借地法九条の二第一項が「許可を財産上の給付に係らしむることと得」といっているのはこのことを意味しています。したがって、必ずしも無条件の許可がなされるわけではなく、条件付許可の場合もでてくるものと思われます。

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名義書換を拒否することによって借地人が譲渡許可の裁判を申し立てた場合、あなたに有利な裁判がなされるという保障はなにもありません。うまくいけば譲渡不許可の裁判か、あるいは条件付許可の裁判がなされるでしょうが、最悪の場合には無条件で譲渡許可が与えられることも十分に考えられます。また条件付許可の場合でも、その給付額に満足できないという事態もあるいはでてくるかもしれません。支払能力の強弱の判定はすべて裁判所にまかせられていますので、このような危険性は避けることができないものと思われます。
したがって、このような危険な途をふむよりは、むしろ事前に借地権者と十分に話し合っていろいろな条件を出し、それを呑むならば名義書換に応ずるという態度にでるのが賢明な策といえるのではないでしょうか。その条件としては多くのものがあると思いますが、ここでは二つほどあげてみましょう。
名義書換料の請求、取引界においては、地主が借地権譲渡の承諾の対価として名義書換料を請求するという慣行があります。そこで借地人の変更によって地代支払能力が弱くなった分を金銭に換算して、これを名義書換料の中に含め、その支払を借地権譲渡の承諾の条件とすることがもっとも簡便な方法といえましょう。
借地保証の請求、これは、退職社員への借地権譲渡を承諾する代わりに、会社に地代支払債務の保証人となってもらうという方法です。この借地保証は、現在ある債務を保証するものではなく、将来継続して生ずる債務を保証するものですから、身元保証とか信用保証と並んで継続的保証の一形態といえましす。しかし、同じく継続的保証の中にあっても身元保証や信用保証の場合には保証人の責任が無限に拡がっていくというおそれがありますが、借地保証の場合には、地代という債務の額のほぼ一定したものが累積していくだけで、保証人の予期しない数額のものを生じるというおそれがない点で異なっています。したがって交渉しだいでは会社もこの方法に応じるのではないかと思われます。

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