借地上建物の処分

借地上に建物を所有しています。金が必要になりましたので、これを売るか担保に入れて借金するかしたいと考えています。その際の注意すべき事項は何があるでしょうか。
建物が土地なくしては存立不可能であることは、いまさらいうまでもありません。したがって、建物を移築したり取り壊したりする場合を除き、建物の処分は一般に土地を利用する権限の処分を伴います。ただこの場合に、建物の所有者とその敷地の所有者が同一人であればさして困難な問題を生じませんが、本間のように、借地上の建物を処分する場合には、建物と敷地の所有者がそれぞれ異なるために、建物の処分は借地権といったいどのような関係にたつのか、という困難な問題が生じます。借地上の建物が譲渡されたときは、特別の事情がないかぎり、別段の合意がなくとも建物とともに借地権の譲渡または転貸がなされたものとみられます。借地権の譲渡とは、借地権すなわち土地の賃借権、または地上権が従来の借地人から離れて譲受人に帰属することをいい、また借地の転貸とは、借地権の移転を生ずるものではなく、借地権は従来の借他人に帰属し、ただこれを基礎としてあらたな賃借権が転借人に生ずるものをいいます。したがって、両者は厳密には区別しなければなりませんが、本問では特に両者を区別する必要はなく、また借地上の建物が譲渡される場合には、どちらかというと借地権の譲渡が伴うものと解するのがふつうと思われますので、ここでは借地権の譲渡で一括することにします。
借地権は地主との土地の賃貸借契約によって生ずる権利で、性質上これは債権に属します。賃貸借契約は、比較的長期間の継続的な契約関係であり、対人的な信用、信頼関係を基礎としています。したがって、賃借人が誰であるかということは、賃貸人にとって、重要な利害関係があるといえましょう。そこで民法は、賃借権の譲渡または転貸の際には賃貸人の承諾が必要であると規定しています。ですから、建物を譲渡する場合には、借地権の譲渡について地主の承諾をあらかじめとっておくことが必要です。

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土地

借地権の譲渡について地主の承諾があれば、譲渡した者は賃貸借関係から離脱し、譲受人が代わって借地人となります。この場合、従来の借地人と地主との間の賃貸借関係が一体をなし、かつ同一の内容で移転しますから、地代支払義務も移転することはいうまでもありません。ただ従来の借地人がすでに地代を滞納していた場合とか、保管義務違反による損害賠償債務を生じていたような場合には、とくにそれを引き受ける契約がないかぎり移転しないので注意が必要です。
それでは地主の承諾がない場合、つまり無断譲渡の場合はどうでしょうか。いまこれを、無断譲渡の当事者間、無断譲渡をした者と地主との間、無断譲渡を受けた者と地主との間、の三つに分けて述べてみましょう。
無断譲渡の当事者間の関係、借地権の譲渡人と譲受人の間の借地権譲渡は、地主の承諾がない場合であっても、当事者間においては常に有効です。したがって譲渡人は譲渡の無効を理由に、譲受人に対して、土地の明渡しを請求することはできません。
無断譲渡をした者と地主との関係、地主は、借地権の譲渡がなされているという事実を無視し、いぜんとして譲渡人を借地人と認め、この者に地代を請求することができますが、地主にとって特に重要なことは、無断譲渡を理由に、譲渡人と地主との間の土地の賃貸借契約を解除できることにあります。ただここで注意しなければならないのは、借地権の無断譲渡契約が締結されれば地主はただちに解除権を行使できるというものではないことです。この解除権は、借地人が変わることによって地主に不利益をおよぼすおそれのあることを理由に、地主に与えられたものですから、単に無断譲渡契約が締結されただけではなく、譲受人が現実にその土地を使用するという状態にいたらなければ行使できません。もっとも、借地上の建物の譲渡に伴って敷地の借地権が譲渡された場合に、建物譲受人が敷地の使用を開始したと認められるのは、この者が建物の使用をはじめた場合はもちろんのこと、建物所有権の移転登記がなされた場合もまたこれにあたると解すべきでしょう。
無断譲渡を受けた者と地主との関係、地主の承諾がないかぎり、たとえ譲渡人と地主との間の賃貸借契約が解除されなくても、譲受人は借地権の取得を地主に対抗できず、譲受人が土地を占有することは地主に対する関係では不法占拠となります。したがって地主は譲受人に対して明渡しを請求できますし、また不法占拠を理由として地代相当の損害賠償を請求することもできます。ただし、地主がすでに譲渡人から地代の支払を受けているときには、譲受人に対し損害賠償請求をすることができなくなるのはいうまでもありません。
以上述べたように借地権の無断譲渡は、地主に賃貸借契約の解除権を与えることになりますから、譲受人にとって非常に危険なものです。ところが、実際の取引をみてみますと、この種の無断譲渡はかなり多く行なわれているようです。そのなかには、借地上の建物を譲渡する際に、地主の承諾が必要だということを知らなかったという場合もありましょうし、また、あらかじめ地主に承諾を求めたが拒絶されたか、あるいは多額の承諾料を請求されてこれに応じきれないでいるうちに、ようやくまとまりかけていた建物の売買契約がだめになってしまうことをおそれて、無断譲渡をするという場合もありましょう。とにかくこのような例は多いようです。そして最終的には、賃貸借契約の解除をめぐる紛争となって訴訟にもちだされるということになります。このような紛争において、判例はこれまで、借地権の譲受人の経済的、社会的信用度などから地主はなんら不利益を受けないにもかかわらず承諾 を拒否している場合に、いろいろな理論を使って解除権の行使を否認し、勝手な地主の要求をおさえてきました。しかし、これにも限度があり、必ずしも常に解除権が否定されるというわけのものではありません。しかもこの判決は、解除を認めて土地の明渡しを命じるか、あるいは解除を否定して借地権の譲渡を適法なものとするか、の二者択一だけが許されており、地主と借地人との間の利益の衡平を期するという点では決してよい方法とはいえないようです。そこで、承諾か不承諾か、あるいは解除解除か解除否定かという二者択一の硬直な方法によらず、当事者間の利益の調整をはかる柔軟性をもった法的措置が従来強く望まれていました。
このような要求に応えて、昭和四一年の借地法の一部改正は、新たに九条の二の規定を設けました。この規定は、借地上の建物の譲渡に伴って借地権を譲渡しなければならないときに地主の承諾がえられない場合には、借地権者の申立により、裁判所は地主が承諾を拒否しているのが正当かどうかを審理し、地主の拒否が不当であれば地主の承諾に代わる許可を与えることができる、としたものです。つまり、事前に承諾に代わる許可の裁判の道を開くことによって、無断譲渡の強行による紛争をできるだけ防ごうという趣旨によるものです。そしてこの裁判をする際に、借地権の残存期間、借地に関する従前の経過、借地権の譲渡を必要とする事情その他一切の事情を考慮することが裁判所に要求されており、もしも当事者間の利益の衡平をはかるために必要であると判断したときには、借地権の譲渡を認める代わりに地代の値上げその他の借地条件の変更を命じたり、または借地人から地主に一定の金銭を支払ったときに承諾に代わる許可の効力が生ずるという裁判をすることができるものとしております。また借地人がこの裁判の申立をした場合に、地主は裁判所の定める期間内にみずから借地上の建物および借地権を譲り受けたい旨の申立をすることができ、この中立があったとき、裁判所はその対価等を定めて地主への譲渡を命ずるものとしております。借地人にしてみれば、どうせ第三者に売るわけですから、買手が地主であってもいっこうにかまわないわけですので、地主の方に借地権が返ってくる途を開き、地主の借地権取得の欲求を保護しているのです。

土地
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