訴訟中の家屋の転貸を禁止するには

 AがBに賃貸していた家屋を、自分で用いるため、賃貸借契約の解約申入れをし、さらに家屋明渡訴訟を提起したところ、ようやく勝訴の判決を獲得することができ、執行官によって明渡しの強制執行をかけることができました。
 ところが、執行官がその家屋所在地に行くと、すでにBはどこかへ消えてしまっていて、Cが居住しており、Cは大分以前にBから正当に又貸しを受けたものだといっています。

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 このような場合、判決の効力はCに及びません。
 判決はBに対してはその効力を及ぼしますが、Cのように訴訟の進行中に入ってきた転借人に対しては効力を及ぼさないのであって、Cに対してはまた別に訴訟を提起しなければなりません。
 すなわち同条一項は「確定判決は当事者、口頭弁論終結後の承継人またはその者のため請求の目的物を所持する者に対して効力を有す」と規定しています。したがって、口頭弁論終結前の転借人に対しては効力が及ばないことになります。
 そこでこのような場合には、前もって仮処分という手続きをしておかねばならないのです。
 仮処分にもいろいろありますが、建物明渡しを相手方が邪魔するおそれがあるときには、係争物に関する仮処分というのが行なわれます。
 つまり、この建物を現状のまま債務者Bに使用させて、他の人であるC、D等に使用させないようにする。
 執行官は現場で仮処分を行なったという模様を書いた執行調書を作り、このなかに書かれている状況のとおりにさせ、執行官が建物を保管、占有(事実上支配していること)するものであることをはっきり示す。こうしておいてもしC、D等に転借が行なわれても、執行調書と違っている事実があるとされ、元のとおりに戻させられるのです。
 すなわち、第三者が入り込んできても強制的に追い出されてしまい、将来勝訴判決を受けたときに、強制執行が完全に行なわれるようにしておくのです。
 また、判決を得てからでは間に合わない場合、現在損害を受け緊迫した状態にある場合の仮処分の場合もあります。
 家主Aの方は判決があるまで待つことができないほど不自由な暮らしをしており、Bは非常にゆたかな生活をしているとき、また不法に住居侵入されてAが追い出されたようなときなどです。
 これを、家屋明渡断行の仮処分といっていますが、この仮処分は相手方に大きな打撃をあたえるので、裁判所でも慎重に審理し、そうかんたんには出されていません。しかし、第三者の入居を防ぎ、占有の変更を禁ずるための仮処分は、一定の保証金を積めば比較的かんたんに出してもらえるのです。
 ともかく、この仮処分によって、ある一時点で現状にストップをかけておかないと、AからB、BからC、CからDというように、占有者が入れ加わり、何度も相手を変えて訴訟を起こさなければならなくなり、非常に労力を費やす結果になります。仮処分は、家屋明渡訴訟に絶対必要な前提措置です。

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