即決和解による借家契約の更新は許されるか

 Aさんの借りているアパートは相当古く、家主のBさんも近いうちに建て直したいと思っています。そのため、借家契約の更新も契約書を交わさず、即決和解で、BさんがAさんに明渡しを猶予する代わりに毎月四万円の損害金、二か月分の保証金を支払うという形になっています。Aさんが友人にこの話をしたところ、借家法違反だといわれました。どうなのでしょうか。

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 現在の借家法は、借家人保護に重点がおかれ、家主の側で実際に借家使用が必要になっても、裁判所は、おいそれとは借家の明渡しを認めてくれません。
 そこで、家主のBさんが思いついたのが即決和解の利用でしょう。
 和解というのは、当事者間の紛争について、お互いが譲歩し合って、その紛争を解決する契約の一種です。これに裁判所を一枚からませるのが即決和解です。
 即決和解は、提訴前の和解ともいわれているように、訴訟係属を前提としないものであって、申立人が簡易裁判所に対し、争いのある事柄につき、請求の趣旨および原因と争いの実情を記載して、和解の申立てをすれば、裁判所は相手方を呼び出して、当事者間に合意があれば和解を成立させ、和解調書が作成される簡易な制度です。
 このようにして作られた和解調書は、訴訟の場合の判決と同じような効力を持ちます。
 本問のように、借家契約の内容を、明渡しの猶予という形にし、損害金名目で家賃を取り、契約更新ごとに更新料のかわりに保証金を取り、更新ごとに即決和解のやり直しをすれば、形式上は即決和解ではあっても、実質上は借家契約と変わらないことになります。
 この即決和解にしておく利点は、借家契約の場合に、家主が明渡しを請求しようとすれば、期間が満了する六か月前に解約の通知をし、借家人がこれに応じなければ訴訟を起こし、家主の側に「正当事由」のあることを立証しなければならないわけですが、これらの煩雑さが不要なことです。
 裁判の実状は、この立証をしても、明渡しが認められるケースは少ないので、家主がどうしても必要な場合は、高額な立退料を払って出てもらうというのが実態です。
 Bさんのとった家の貸し方は、一見、うまいやり方のように見えますが、実際に明渡しとなり、裁判に持ち込まれでもしたら、つぎの二つの点で無効と判断され、借家法が結局は適用されることになります。
 一つは、和解をする場合に前提となる紛争が存在せず、人為的になされている点であり、他の一つは、借家法の規定に反する特約で借家人に不利な特約は無効という借家法の規定が存在する点です。
 なお、東京地裁でも、同じような事件につき、借家法六条により無効とした判決を下しています。

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