家が焼けると借地権は消滅するか

 A氏はB氏から土地を借り、そこへ家を建てて住んでいたが、火災で焼失してしまいました。まえまえから追い立てたいと思っていた地主B氏は、これを良い機会にして、Cに貸そうとしています。できるのでしょうか。

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 借地法の二条では「建物が期間満了前に朽廃したときは借地権は消滅する」と規定していますが、ここに朽廃とは自然に腐ってなくなってしまうこと(家屋として利用できない程度になること、または新築すると同程度の費用を要するような大修繕を必要とし、あるいは根本的大修繕があり、もしそれがなかったと仮定したら、朽廃しただろうとされるときをいう)とされています。
 したがって、これに火災による焼失は合まれず、火災の場合は建物の種類や期間の定めの有無によって決まっている借地契約期間の残っている部分について、借地権は有効に存続します。借地人は自由に借地の上に建物を新築することができるのです。
 さらに、地主のB氏が焼跡の新築について黙ってみのがしていれば、建物が焼けたときに契約が更新されたと同じことになって、改めてその時から二〇年なり三〇年の期間が開始することになってしまいます。
 もしB氏が焼跡の新築について異議を申し立てたとすると更新はなく、建物滅失、すなわち焼けた日から残りの期間が進行します。
 建物について登記があれば、地主が変わっても、借地権を対抗できるわけですが、火災で建物を焼失してしまえば建物の所有権はなくなり、したがってその登記も基礎を失うこととなり、新地主に対する対抗力もなくなります。
 ただし、新地主が新築についてただちに異議を述べないと契約が更新されたことになります。なお、この項で述べたことは、火災で焼失した場合のみならず、地震でつぶれたり、風水害で流されてしまったときでも同様です。
 このように、家は焼けても借地権は消滅しない。ただ、従前はこんな場合、いち早く地主が焼跡に塀をめぐらし、焼け 出された借地人の復帰を妨害する手段がよくとられました。
 こうなると、たとえ地上に借地権があっても、地主に対して借地権にもとづき、その土地を使用させろという裁判を起こさねばなりません。この裁判がながびくと借地人はまいってしまいます。
 しかし、こんなときには、地主を「不動産侵奪罪の犯人として告訴すればよい。たとえ地主といえども、いったん借地人が占有していた土地の占有を奪えば、それはこの「不動産侵奪罪」に該当します。問題の解決は早いでしょう。この借地権はまことに強い権利です。

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