移転の本登記前に仮登記があるときは

 Aさんは、Bさんから土地を買い所有権の移転登記も受けたので安心していたところ、ある日、Cという人がやってきて「実は私はあなたが買った土地を担保にしてBさんに金を貸していたのだが、いつになってもBさんが借金を返さないので、借金の代りにその土地を、もらうことになった。私のこの権利は、あなたより前に仮登記してあるから、この土地を私に引き渡してほしい」といってきました。
 おどろいて、登記所にいってみると、確かにCさんのいうように、Aさんが、Bさんより移転登記をしたときより前に、Cの名前で、代物弁済予約の仮登記というのがしてあります。どうしたらよいのでしょうか。

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 結論からさきにいえば、、Aさんがその土地の所有権を取得できる可能性は、ほとんどありません。というのは、ふつう一般には、登記は、権利の変動(たとえば、売買契約締結、代金支払いが完全にすんで、所有権が売主から買主に移転する、など)が完全に終わり登記申請に必要な書類が全部揃ってから行なわれます。つまりこれが本登記です。
 ところが、世間の取引きでは、権利の変動が完全にすんでいないが、将来それが、行なわれることになっている(たとえば、月賦で土地を買う契約をして、月賦完済のときに所有権が移転するなど)とか、登記に必要な書類が、いま現在揃わないが、近く揃う予定だとかいうことも、間々あることです。
 しかしながら、法律上は、不動産の権利の得喪変更は、登記をしなければ、第三者にその権利を主張することができないことになっています。そこで、前述のような立場にある人の権利を保護するために、登記法上認められた制度がCさんのいう、仮登記というものです。
 この仮登記は、前例のように、
 登記の申請に必要な、手続上の、条件が完全でないとき。
 権利の設定、移転、変更、消滅の請求権を保全しようとするとき。
 の二つの場合に許されます。そこでこの仮登記をしておくと法律上、順位保全の効力といって、後にこの仮登記に基づいて本登記をすると、その本登記は、仮登記のときになされたと同じ効力が認められます。つまりCさんは、Aさんよりさきに本登記をしたと同じことになるのです。
 不動産の取引では、まず登記簿を閲覧することが必要だということをあらためて認識すべきです。
 登記簿を閲覧してみて、もし、すでに第三者の仮登記がついていたら、それを抹消させるか、あるいは抹消の見通しがつかないかぎり、軽々に手を出すべきではありません。

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