住宅ローンの種類にはどのようなものがあるか

 Aさんは家族と相談し、ローンを利用してマンションを買うことにしました。しかし、Aさんにとってはじめてのことなので、ローンがどんなもので、どんな種類があるのか、まったくわからないで困っています。住宅ローンにはどのようなものがあるのでしょうか。

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 住宅ローンを大別すると、提携ローンと非提携ローンの二つになります。
まず「提携ローン」ですが、これはA不動産会社が、B銀行と提携し、A社から不動産を買う人にB行からの住宅購入資金の融資を受けられるようにし、この際、A社がB行に対して買主のための連帯保証人となるといった形式の住宅ローンです。
 この形式では、買主は銀行に対しては、購入した不動産を担保に差し入れる必要はありませんが、不動産会社に対しては、担保として差し入れなければなりません。というのは不動産会社は、連帯保証人となっているのだから、万一買主が、銀行へ返済を怠ったときには、買主に代わって、その返済をすることになります。
 このため、不動産会社は、売買契約と同時に、買主との間で、保証委託契約を結び、これに伴い連帯保証人として立替払いをしたときに生じる買主に対する求償権を確保するために、売買の目的物に第一順位の抵当権を設定し登記をします。
 こうして、万一、買主が、ローンの支払いを怠ったときは、不動産会社は銀行に対して、買主に代わって、ローン残金の支払いをし、その後買主に対して立替払いをしたローン残金などを求償します。
 最近では、買主、不動産会社、保険会社の問で、ローン保証保険契約を締結することが多いが、これとても買主がローンの返済を怠ったときに、保険会社が不動産会社に代わって連帯保証債務を銀行に支払うといったことにすぎず、この場合、保険会社は、当然に不動産会社がもっている抵当権など一切の買主に対する権利を取得するので、保険会社が、抵当権の実行をすることになります。
 つぎに「非提携ローン」には、銀行など金融機関の行なうものと、不動産会社が独自に行なうものの二つがあります。
 そこで、まず銀行など金融機関の行なうものですが、これには一定の積立を必要とする積立方式と、失格審査だけで即時に融資する即時ローンの二つがあります。このいずれにせよこの型のローンでは、とくに購入先も購入物件も限定されない、つまり自分の好きな物件を買えるといった便利さがあり、またそれぞれの銀行によって融資額、返済条件なども少しずつ違うというのが実状です。
 つぎに、不動産業者が独自に行なうローンには、当初の約束に従がい一定期間内に一定の金額の積立てをすると、そのときに不動産会社が、土地、建物の給付をし、その後月割で土地、建物の代金を返済していくといった型のものですが、この型のものには、「積立式宅地建物販売業法」という法律が適用され、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受けなければならないことになっています。

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