一ヵ月でも滞納すれば無催告解除の特約に印鑑を押したが

 Aさんは、賃料支払いを一か月分でも遅滞すれば、貸し主は支払催告せずただちに解除して、立退きを求めることができる旨の条項を印刷した契約書に印鑑を押し、アパートを借りました。この条項は有効でしょうか。

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 借家人に賃料不払いという債務不履行(履行遅滞)があれば、家主は相当期間内に支払うよう催告をしたうえ、それでも支払いがなければ借家契約を解除することができます。本問の特約は催告をせず、いきなり解除することを認める内容のものです。このような特約は、家主側で自己使用する必要があなどの正当事由がなければ、家主からの解約申入れを認めない借家法一条の二、六か月前に解約申入れをしなければならない(六か月先の解約を申入れることになる)とする同法三条一項に違反し、そのため同法六条によって無効とされてしまうのではないかとの見方もありえますがそれは正しくありません。
 借家法は債務不履行のある借家人まで保護するものではありません。債務不履行を理由とした解除である限り、その解除権行使につき借家人に不利益な特約をしても、借家法六条により無効になるということはありません。
 しかし、だからといって、借家人にどんなに不利益な特約でも無条件に有効だとはいえません。賃貸借契約は継続的な債権債務関係であるうえ、その中でも借家契約は借家人に日常生活の基盤を提供するものですから、たった一回の遅滞でいきなり解除するというのも酷でしょう。そこで本問のような特約については、その文言通りの効力は認められず、信義則によって修正されます。
 従来は二つの考え方によって、この特約にはまったく効力が認められませんでした。その一つは「例文解釈」といわれるもので、当事者はその特約条項に拘束される意思が初めからなく、いくら契約書の中に書かれていても、そのような特約はしていないのだとする見解です。
 これはAさんの場合のように特約を印刷した市販の契約書用紙を使った場合によく用いられる考え方で、当事者が契約書式例としてそのような特約が印刷された用紙を偶然利用しただけのことで、当事者はその「例文」を自分たちの場合にも適用する意思はないと考えるのです。
 もう一つは、仮に当事者がその特約を拘束力あるものと自覚して契約したとしても、その特約はあまりにも借家人に不利益で公序良俗に反した無効だとする考え方です。
 従来のこれらの考え方は特約の効力を完全に否定しきってしまうものでした。ところが、最近の最高裁判所の判例では「一回の遅滞」=「無催告解除」という図式の全部を否定するのではなく、「一回の遅滞」という部分のみ否定しようという考え方です。
 この考え方によれば、無催告解除を認める特約をしたことには違いないのだから、一回の遅滞では足りないとしても、それ以上の『解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情』があれば、この特約の効力として無催告解除できるということになります。その限度でこの特約は有効であり、意味があることになります。この裁判例では五か月の賃料滞納があるときに無催告解除が認められました。
 従来の判例も、催告しても借家人が支払うはずがなく、催告が無意味だと認められるような事情があれば、無催告解除が認められていました。今度の判例によって、Aさんの場合のような特約があれば、それよりもなお緩かに無催告解除が認められるでしょう。

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