私道通行権を確保するにはどのような書類に印鑑を押せばよいか

 ある不動産業者が四棟の建売住宅を売出し、Aさんを含む四名が購入することになりました。全員に共通な私道部分がありますが、将来にわたって通行権を確保するには、どんな取決めの書類に印鑑を押せばよいでしょうか。

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 まず第一に肝心なことは、この私道部分もAさんを含む四名で業者から買い取るのか、それともその部分だけは業者の所有として残すのかをはっきりさせることです。業者の所有として残すのであれば、Aさんら四名と業者との間で通行地役権の設定契約をして、その登記もしておく必要があります。その点をはっきりさせないうちに、建売住宅の売買契約書に印鑑を押してはいけません。
 地役権設定の登記も済ませておけば、通行権はその後に私道部分を買い取った者に対しても主張できます。
 しかし、できれば私道部分も四名で買い取る方がよいでしょう。将来この私道を舗装しようという話が出たとき、下水道工事や側溝設置工事をしようとするときなどに、所有者から承諾料等の名目で金銭支払いを要求され、それがトラブルに発展することが多いからです。
 私道部分もこの四名で買い取る場合には、お互いの間で必要な取決めをしなくてはなりません。将来にわたって通行権を確保するもっとも確実な方法は、私道部分を公道として市町村に無償提供してしまうことです。
 私道部分を所有していても転売利益が増加するわけでもなく、かえって公租公課や維持管理費用の負担がかかるだけですから、無償提供は経済的に見ても決してマイナスではありません。ただそのためには、公道編入のための道路 認定基準に合致するよう、私道が整備されている必要があります。
 認定基準は市町村により異なりますが、一定の道路幅があること、舗装されていること、側溝が設備されていること、行き止まり道路ではないこと等が要求されることが多いようです。
 この基準を満たすための整備工事が必要であれば、その実施方法を取り決めなければなりません。
 公道編入をしないのであれば、四名の共有として登記するか、そうでなければ四つに分割してそれぞれの所有者を決め、各人が所有権の登記をすることになります。共有にしておく場合には「この部分は共通の通路として利用し、建築物の設置等は絶対にしない」という内容の確認書を四名の連名で作成し、印鑑を押しておくことです。しかし共有にしておくよりも、初めから分割してしまう方が、後のトラブルが少ないように思われます。
 共有の場合は、将来、分割の要求が出たり、持ち分が譲渡されて、新持分権者から利用方法につき異論が唱えられるなどの面倒も予想されるからです。それよりも分割して、各人の所有部分のうえに互いに通行地役権を設定しあい、その登記をしておく方が、はるかに権利関係がはっきりします。その場合には分割方法も問題になりますが、各人の建物敷地と所有私道部分とは隣接しないように、分割の取決めをする方がよいでしょう。
 隣接していると、どうしても将来、私道部分も合わせて建物敷地とされたりする心配があるからです。
 そして四名の間で、この分割方法を定めたうえ、通行地役権を設定する確詔書を作成して印鑑を押すことになります。
 なお、いずれの場合も、この私道が都市計画区域内にあるときは、建築基準法による道路位置指定を受けているかどうか、確認しておくことも忘れないでください。その指定を受けていれば、かってに私道を廃止したり変更することができなくなりますから、それだけ通行権が保護される結果となります。
 共有にするにしろ、分割所有するにしろ、四名の間でこの私道の維持、管理についても取決めをしておくのがよいでしょう。将来私道について補修などの工事が必要になることもあるはずです。私道管理規程を作っておけば無用のトラブルも防止できるはずです。

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