ローンが残っているマンションを買う契約書に印鑑を押すと

 ローンの支払いが残っていようと抵当権がついていようと、このマンションの売買をすること自体はまったく自由ですし、また完全に有効です。問題はその後のローンの支払いと、抵当権の負担とがどうなるかということです。

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 まず一般の、所有者自身の債務につき、抵当権が設定された物件の売買について説明します。抵当権付物件が売買されると、買い主が抵当権の負担は引き継ぎますが、抵当権によって担保されている債務そのものは移転するわけではありません。そのため買い主としては、売り主が弁済を怠ったりすると、せっかく取得した物件を、競売されてしまうといった危険を背負うことになります。もちろん、そうなれば買い主は売買契約を解除して、払った代金の返還を求めることができますが、実際に全額が戻ってくるとはかぎりません。
 そこで買い主としては、売買代金から残債務額を差し引いて売り主に支払い、その代わりに債務の弁済を引き受けるか、あるいは売買代金の中から、債権者にまず支払って抵当権を消滅させ、残金のみ売り主に支払うか、このいずれかの方法をとるのがふつうです。したがってこの点をはっきり取り決め、それに応じて所有権移転登記や抵当権抹消登記を誤りなく行なえば よいわけです。
 ところが抵当権つき債務が住宅ローンの場合は、そう簡単にはいきません。
 というのはふつう、ローン会社は目的物件を他に譲渡したり賃貸しないことを条件に、ローンの貸付けを行なっているからです。そのため、AさんがBとの間で売買契約を結んでいることがわかれば、ローン会社はBの約束違反を 理由に、ただちに貸付金の一括返済を迫るのが通常であり、返済ができなければ、抵当権にもとづいてマンションを競売してしまうという手段に出てくることも予想されます。
 かといって、Aさんとしても、ローンの残金をBに代わって一括返済をして、抵当権も消滅させるという資金的余裕もないのがふつうでしょう。
 一般の人は、買い主がローンの支払いも引き継いで間違いなく支払っていけば、なんのトラブルもないはずだと安易に考えがちですが、実際にはここに述べたような難題が控えているのです。
 そこで、Aさんが本問のマンションを買おうとするなら、まずローン会社との間で、AさんがBのローン返済を引き継ぐ形をとってもらえるのかどうか交渉しなければなりません。
 ローン会社が承諾してくれるのであれば、債務引受契約書を作り、マンションの登記をAさんの名義に移したうえ、抵当権については、債務者を変更する付記登記をすることになるでしょう。
 もしローン会社がそのような取扱いに応じてくれないときは、やむをえませんので、Aさんは別のローン会社などにローンの申し込みをし、そこから融資を得たお金でBのローン会社に残金一括返済して、従前の抵当権を消滅させたうえ、マンションの所有名義を得て、自分のローン会社のために新たな抵当権を設定するほかないでしょう。
 なお、このような手続きを完了するためには、Bの協力をかなり必要としますから、ローン返済が残っているような物件を買う契約書に印鑑を押すときには、売り主が信用できる人物かどうかとくに注意が必要です。

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