土地を買ったら業者から土地の移転登記用の委任状と印鑑証明書を要求された

 Aさんは、不動産仲介業者Cの斡旋でBさんから土地を買いました。登記手続もCに任せたところ、Cが移転登記に必要だといって、Aさんの実印を押した委任状と印鑑証明書を要求してきました。渡しても大丈夫でしょうか。

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 不動産売買では、売り主も買い主も、登記手続を仲介業者に任せて安心していることが意外に多いようです。そしてそういう場合に、仲介業者が売り主、買い主の双方に、実印を押した委任状と印鑑証明書を要求する例も少なくありません。しかも、その際の委任状は、委任事項の記入について書式を間違うと登記できなくなるからといって、白紙委任状をよこしてほしいと要求されるはずです。
 こういうときに、うっかり要求どおりの書類を渡してしまうと、あとでとり返しのつかないことにもなりかねません。本問の場合も、委任状と印鑑証明書は絶対に渡してはいけません。
 まず第一に、白紙委任状などというものは、どんな場合でも渡してはならないものと心得るべきです。書式をうんぬんするのなら、その書きかたを教えてもらって、自分で書けばよいのです。あとで触れますが、他人に何かを類んで白紙委任状を渡すと、どんな勝手なことをされても、全部責任をかぶらなければならないこともあります。
 つぎに、これはぜひ覚えておいてほしいことですが、そもそも登記手続をするに際して、登記権利者(登記することによって利益を受ける側の者。売買による登記移転の場合は買い主が登記権利者、売り主の方を登記義務者といいます)については実印は不要で、すべての書類は認印を押せばたり、したがって印鑑証明も不要です。
 登記義務者は実印を要求されますから、手続きを第三者に委任する場合には、実印を押した委任状に、印鑑証明書を添える必要がありますが、登記権利者の方は、委任状も認印を押したもので十分なのです。
 この違いは、登記権利者は登記による利益を受けるだけだから、実印を要求してまでその意思を確かめる必要はない、との扱いになっているために生じています。仲介業者Cが、Aさんにも実印による委任状と印鑑証明を要求したのは、Cが実務の取扱いに無知だったためかもしれませんが、万が一この書類が悪用されると、とんでもない結果になってしまいます。
 それでは、どのように悪用されるかを考えてみましょう。
 Cが、Aさんについては三文判を使って書類を整え、登記手続を済ませると、Cの手許に、Aさん名義の権利証とAさんの実印が押された白紙委任状、そして印鑑証明書が残ることになります。これだけ揃っていれば、Cは勝手にこの土地に抵当権を設定して登記してしまうこともできますし、Aさんから売却を依頼されていると偽って転売し、登記を移してしまうこともできます。しかもこれは手続的に可能だというだけではなく、実際の権利関係も、Cの行なったままに有効とされてしまうおそれが強いのです。
 なぜなら判例の考えかたでは、なんらかの代理権限を与えられた者が、白紙委任状を悪用してかってに別な行為をしてしまった場合、その行為の相手が事情を知らない第三者であれば、表見代理といって、代理権を与えた本人にそのまま効力が及ぶとされるからです。
 以上からして、実印による白紙委任状を渡すなどとんでもないことですが、もともと登記手続は専門的なことですから、多少の費用がかかっても、買い主の側で信頼できる司法書士か弁護士に依頼して行なうべきものだと思います。

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