係争中の不動産の売買

家の敷地に接している土地をどうしても手に入れたいのですが、その土地は現在、登記名義人である友人と甲との間で所有権が争われています。この場合、訴訟が終わるまで買うことはできないでしょうか。また、友この土地を買った場合、訴訟にまきこまれることになるでしょうか。
現に訴訟で争っている不動産であっても、売買することはできます。ただ、それが正当な所有権者からの売買であれば所有権は移転しますし、所有権者でない者から買った場合には所有権は移転しない、というだけのことです。したがって本問の場合、土地の所有権を取得できるかどうかは、売主である友人が正当な所有者であるかどうかにかかっていることになります。ところで、友人と甲との間でこの所有権が争われているとのことですから、この訴訟の結果、友人が勝てば、正しい所有者から買ったことになり、反対に友人が負ければ、所有者でない者から買ったものとして所有権を取得できないことになる、と思われるかも知れませんが、友人と甲との訴訟の判決の効力は、原則としてこの訴訟の当事者でない買主には及びませんので、この判決で友人が勝っても甲は、訴訟中にその不動産を買い受けた買主を相手に再度訴訟を起こしてくることもできますし、反対にたとえ友人が敗訴しても、友人がやはり正当な所有者であり、この友人から所有権を買い受けた自分も、したがって正しい所有者であると主張して、甲と争うことができます。結局、買主が売買によって所有権を取得できたかどうかについての最終的な判断は、所有権取得を争う買主と甲との間の訴訟においてなされなければならないわけです。
以上は、売買の対象である所有権が現に訴訟で争われている場合ですが、所有権を争っているのではなく、ただ、使用権限の有無を争っているに過ぎない場合、例えば、土地を使用している者に対して友人が、不法占拠を理由にその明渡を求めている場合などには、友人がこの土地の所有権をに売買しうることはいうまでもありません。

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土地

所有権の存否が訴訟で争われている場合には、この訴訟に関連して、友 人名義の登記簿上に甲のための仮登記か予告登記または処分禁止の仮処分の登記がなされているのが通常です。その場合、買主と友人との間の売買はこれらの登記 の趣旨と抵触する結果となりますが、それでも売買することはでき、それに基づいて所有権移転の登記をすることもできる、というのが実務の取扱です。というのは、前記の登記はいずれも甲が訴訟で勝った場合の立場を保護するためのものであるところ、甲がはたして訴訟で勝つかどうかはまだ不明で、あるいは負けるかも知れないのに、甲の立場だけを保護するため、登記名義人である友人の処分権限をいまから制限して不利益を与えることは片手落ちだ、と考えられているからです。したがって、将来甲が訴訟で勝った場合は、これらの登記に抵触してなされた売買とその登記は、結局許されなかったものとして、売買は無効、登記は抹消しなければならない、という状態になる公算が極めて強くなります。結局、こうした将来の危険を含んでいることを前提に一応売買を認め、またその登記を受け付けてくれているわけです。
ところで、例えば、自分に所有権があるとして目的物の引渡を求めて訴訟をしている者が、その所有権を売却してしまうと、それによって所有権を自ら失ったのですから、その後もなお自分のところに所有権があるとの従来の主張を続けていることは誤っていることになってしまうはずです。したがって、この者が原告であれば敗訴してしまうことになりますし、また売主が被告であって、訴訟の途中に売却と同時に目的物を引き渡してしまった揚合には、原告は、目的物を 特っていない者を相手に引渡を求めていることになって、やはりこの点の請求は認められないことになってしまいます。もっとも、所有権に基づき登記の抹消を求めて訴訟している場合には、たとえ被告が途中で売買して登記名義を移してしまっても、原告が別に買主にも訴を起こして勝訴しこの登記を抹消させますと売主の登記が生きてきますので、なお売主を相手にそれまでの請求を続ける意味はなくなりません。しかしこの場合でも、仮にこの訴訟で原告が勝ち所有権者であることが判決で認められたとしても、今度は買主が原告の所有権を争ってくれば、この者に対しては売主への判決は効力が及びませんので、たとえ今度は勝訴することが容易に予想できるとしても、再び訴訟を起こして争わなければならなくなり、売主を相手にしてきた労力と時間をいま一度繰り返さなければならなくなります。
このように訴訟中の売買は、訴訟の結果に対して影響を与えることがかなりあります。これでは、売主自身はともかく、訴訟の相手方はたまりません。そこで、この者 の立場を保護するために、処分禁止の仮処分の制度が考えられています。
処分禁止の仮処分に反してなされた売買は、将来この仮処分申請者が訴訟で勝ったときは、当然に無効とされ、これに基づいてなされた登記は、改めて訴を起こすまでもなく簡便に抹消されるとされていますので、この仮処分をした者は、その後は、売買がなされてもそれを放任して当面の訴訟に努力を集中すれば足りますが、この仮処分をしていないときは、たとえ予告登記や仮登記があっても、これは登記法上の制度に過ぎませんので、ここに述べたように訴訟の途中で売買があると、買主に対して、再度所有権の有無につき訴訟をしなければならなくなります。これでは訴訟の相手方はたまりません。
そこで民事訴訟法は、訴訟の途中で、目的である権利の譲渡があった場合は、訴訟の譲受人からこの訴訟に参加することかで きるし、また、訴訟の相手方から譲受人を訴訟に引き込むこともできるものとしています。これによって、買主も相手方も、従来の訴訟で一挙に問題の処理をはかることができるわけです。
また、訴訟の相手方の申立によって、訴訟の結果を、参加してこない譲受人にまで及ぼさせるために、特別な訴訟告知という制度も認めています。
したがって、本問において、友人との訴訟の相手方がこれらの方法をとれば、買主もこの訴訟に直接参加させられ、または参加しないにしてもその判決の効力を受ける立場に立たされることになりますし、そうでないにしても、友人と甲との訴訟で所有者が確定してから買うのでないかぎり、甲が所有権を主張する以上やがては、買主に対しても同様の主張をして訴を起こしてくることも考えられます。

土地
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