担保権付不動産の売買

不動産質権や抵当権のついている土地、建物でも、所有者はこれを売買することができます。しかし、この売買によって質権、抵当権が消えることはありません。結局、この売買は、質権、抵当権のついたままでの売買ということになります。したがって、質の場合は、その土地、建物は質権者の占有下にありますので、これを買っても、買主は目的物を使用することはできません。これに反して抵当の場合は、土地、建物の使用権は所有者のもとにありますから、買主はこれを使用することができます。しかし、いずれの場合でも、担保されている債権の債務者が期限に債務を履行しない場合には、競売の申立をされてしまいます。そうなると、たとえ売買で所有者が代わっていても、この土地、建物は競売に付されて、買主の手から放されてしまいます。もっとも、競売代金で披担保債権を清算してなお残余があれば所有者のもとに返されますから、全く所有権が無視されてしまうわけではありません。買主がどうしてもこの土地、建物を所有しておきたいならば、この債務を支払 って担保権を消滅させるか、そうでなければ、あらためて競落するかしありません。
なお、このような質権、抵当権の存在とその内容は、すべて登記簿上に示されていますし、それに基づいて具体的に被担保債権として計算される範囲は民法できめられていますから、売買に当たっては、これをよく調査して利害を計算しておくことが必要です。買主が売買の登記をした当時登記簿上に現われていなかった質権、抵当権は無視してもかまいません。

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土地

担保権の付いている土地、建物は、たとえ買っても競売されて所有権を失ってしまう危険を伴っていますから、これが売買の価格に影響しないはずはありません。買主としてはこの危険を計算して売買代金を考えることになります。それには二つの場合が考えられます。第一は、買主が担保権者の承諾を得て披担保債務も引き受けてしまうやり方です。この場合は、その後は買主が担保権者への支払の責任を負うことになります。これならば買主としても、あとは自分の計算ですべてを処理することができるわけですから安心です。そして、その代りに、買受代金は、この引受債務額を差し引いてきめることになります。例えば、時価2000万円の土地が800万円の債務の担保に入っている場合に、この800万円を買主が支払うことにして、買受代金を1200万円とするのです。第二の方法は、被担保債権の支払は従来の債務者が支払うものとして買い受ける場合ですが、この場合は、万一債務者が支払ってくれないと買主は競売で所有権を失ってしまうおそれがあるわけですし、この危険を確実に回避するためには、債務者に代わって一応債務を支払っておいて債務者にその立賛分の返還を求めるという方法をとらなければならず、一時的にもせよ余計な出費を予期しておかなければなりませんから、これらによる危険を計算して買受代金を幾らか減額させるということになりますが、この危険は将来生ずるかどうか不明のもので、実際問題としてどれはどの金額として見積もるかは大変難しい問題です。そこで民法は、後に述べるように、この場合の買主を保護するための特別な推薦を講じていますので、このうえになおこの危険を代金のなかに計算するかどうかは、すべて売買当事者の話合いにまかせています。
ここに述べた第二の方法で代金が定められた場合の買主には、次のような保護が認められています。
代価弁済 - 買主が、担保権者からの請求に応じてこの者に買受代金の支払をした場合には、売買代金が被担保債権の全額に満たない場合でも、買主のために担保権は消えるものとしています。もちろん、買主は、売主への代金支払もこれで済ましたこととされます。
滌除 - 買主の方から金額を指定して全担保権者に対し、これだけの金額で担保権を抹消してもらいたい。もし不承知であるときは一カ月以内に増価競売 の申立をしてもらいたいとの申し入れをすることができ、担保権者側から増加競売の申立がなされないときは、この申し入れ金額を提供して担保権を消滅させることができます。結局、予想される競落価格より二割低い金額で、この土地、建物上の全担保権を消滅させてしまうことができるわけです。
費用償還請求権 - 買主が担保権の実行で所有権を失った場合、それまでの間にその土地、建物について支出した必要費や有益費は、それそれ民法の規定に従って、競売代金の中から優先的に償還を受けることができます。
一つの債権を担保するために数個の土地、建物の上に質権や抵当権がついている場合を共同担保といいますが、この共同担保物のうちの一部が売買された場合でも、ここに述べた関係は原則として変わりません。そして、これらの数個の担保物の全部が一緒に競売され、この競売代金総額が被担保債権額を超える場合は、各担保物はその価格の割合で被担保債務を負担し、残余の代金はそれぞれの物件の所有者に返還されますが、それだからといって、各物件の所有者は、自分の物件が負担する金額だけを担保権者に支払って担保権を消滅させることはできません。すなわち、担保権者は、債権の全部の弁済を受けるまで、担保物の全部について担保権を行使することができるのです。したがって、共同担保物の一部だけについて担保から外してもらうには、代価弁済、滌除の方法によるほかは、担保権者と話し合ってその承諾を得なければなりません。

土地
買った土地の坪数の不足/ 買った土地の地目が農地の場合/ 緑地帯、風致地区/ 買った土地が区画整理による分散する場合/ 土地分譲と道路負担/ 買った土地の一部が他人の敷地の場合/ 買った土地の通路が他人のものの場合/ 不完全な建売住宅/ 違反建築の建物と売買/ 共有不動産の売却/ 不当に抹消された登記の回復/ 抵当権付不動産の売買/ 買った土地の使用処分に対する制限/ 不動産の時効取得/ 契約の解除/ 契約解除の方法/ 契約解除の時期/ 契約解除権の時効/ 契約解除と損害賠償/ 解除と第三者の権利/ 手付放棄による解除/ 売り戻しの特約/ 買戻の特約と再売買の予約/ 事情変更による解除と契約条件の変更/ 他人が使用中の不動産の売買/ 借地人が立ち退かない場合/ 他人の使用中の不動産の売買と賃料/ 買った土地に借地権者がいる場合/ 借地上の建物の売買/ 借地権者の借地買取/ 借家人の借家と敷地の買取/ 賃貸借当事者間の売買と賃貸借/ 土地の分譲と営業免許/ 建売住宅の売買/ 土地の一部分の売買/ マンションの分譲/ 建築途上の建物の売買/ 道路予定地の売買/ 仮換地の売買/ 割賦払中の売買/ 担保権付不動産の売買/ 係争中の不動産の売買/

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