割賦払中の売買

売買代金の割賦支払の方法はいろいろありますが、不動産の割賦販売の場合には、動産の場合とちがって、所有権留保売買を行なわないのが普通ですから、割賦目的物である購入不動産の所有権は代金完済前買主に移転し、買主はこれを処分するしないの自由を一応は持っているわけです。しかし、約款はそのような自由を認めていません。つまり、買主が割賦代金完済前に購入不動産を処分するには売主の同意を得ることが必要とされ、そのような同意を得ないで処分しますと、期限の利益を喪失し、あるいは契約を解除されることになります。
ところで、割賦目的物を売主に無断で譲渡した場合に、処分の相手方の地位はどういうことになるでしょうか。期限の利益の喪失条項は、もっぱら買主に対して関係してきますから、それ自体としては処分の相手方には問題が起こりません。問題になるのは契約解除の場合です。この点について、約款には次の二通りの規定の仕方があるようです。第一は、単に契約解除権を発生せしめる、とする規定で、この場合には、売主からの解除の意思表示があってはじめて契約は解除されることになります。第二は、無断譲渡があった場合には、何らの通知、催告を要せずして契約は当然に解除される、とする規定です。
第一の約款の場合には、二重譲渡の問題となります。つまり、一方、買主から第三者へその不動産の所有権が移転され、他方、解除によってその所有権が買主から売主へ復帰することになるわけです。ですから、処分の相手方に登記が移されていれば、売主はその返還を請求することはできません。次に、第二の約款ですが、まず、そもそもこのような約款の有効性については疑問があります。つまり、訴訟になって裁判所へいけば、無効だと判断される余地があるでしょう。また、かりにこれを有効だと解して、その結果、その不動産を無断で譲渡したときにはすでに契約が自動的に解除されており、その所有権はすでに売主に復帰している、と解しうるとしても、法律的には、第一の約款の場合と同様の結果になります。なぜなら、契約解除後の目的物所有権の移転は、無権利者による処分ではなく、二重譲渡の問題になる、というのが判例の立場だからです。したがって、処分の相手方が登記を得ていれば、目的物件の返還を請求されることはありません。

スポンサーリンク
土地

銀行の非提携ローンや住宅金融公庫の融資の場合にも、購入不動産の無断譲渡は、期限の利益の喪失事由となり、あるいは契約解除事由となります。しかし、建築資金の融資の場合には、借主は、借りた金で自分の家を建てるわけですから、所有権ははじめから借主に帰属していることになります。したがって、契約解除によってその不動産の所有権が売主へ復帰するということは起こりません。したがってまた、処分の相手方の地位は、この点に関するかぎり、何ら影響を受けないわけです。ただ、この場合にも、その不動産には抵当権が設定されるのが普通であり、この点で不利益を蒙ることがあります。
売買代金の割賦支払の場合にも、建築資金の割賦返済の場合にも、売主ないし貸主の債権を担保するため、目的不動産には通常、第一順位の抵当権が設定されています。そして、抵当権が設定されている場合には抵当権は追及力を有しますから、抵当不動産の買主の地位は、はなはだ不安定なものとなります。特に、買主ないし借主が購入不動産を売主ないし貸主に無断で譲渡した場合、期限の利益を喪失し、あるいは契約を解除されて、割賦代金総額あるいは損害賠償金をただちに支払わなければな らない事態に陥っています。そこで、買主ないし借主がそれを支払えないと、売主ないし貸主は抵当不動産を競売に付することになります。そのほか、代物弁済の予約あるいは停止条件付代物弁済契約がなされている場合には仮登記による順位保全がなされているかぎり売主ないし貸主が目的不動産の所有権を取得してしまいますから、割賦払中の不動産を買った者は所有権を取得できません。したがって、割賦支払中の不動産の処分を受けた第三者は不利益を蒙ることになります。
なお、抵当不動産が競売に付されそうになった場合、第三者がこの不動産を失いたくなければ、割賦代金総額あるいは損害賠償金を売主ないし貸主に文払えばよいわけです。また、競売に付されてしまった場合には、自分が競落人になるという方法もあります。
このように割賦払中の不動産を無断で譲り受けますと、かなり面倒な事態が生じてきます。したがって、そのような事態をあらかじめ避けることが賢明な方法だ、ということになるでしょう。

土地
買った土地の坪数の不足/ 買った土地の地目が農地の場合/ 緑地帯、風致地区/ 買った土地が区画整理による分散する場合/ 土地分譲と道路負担/ 買った土地の一部が他人の敷地の場合/ 買った土地の通路が他人のものの場合/ 不完全な建売住宅/ 違反建築の建物と売買/ 共有不動産の売却/ 不当に抹消された登記の回復/ 抵当権付不動産の売買/ 買った土地の使用処分に対する制限/ 不動産の時効取得/ 契約の解除/ 契約解除の方法/ 契約解除の時期/ 契約解除権の時効/ 契約解除と損害賠償/ 解除と第三者の権利/ 手付放棄による解除/ 売り戻しの特約/ 買戻の特約と再売買の予約/ 事情変更による解除と契約条件の変更/ 他人が使用中の不動産の売買/ 借地人が立ち退かない場合/ 他人の使用中の不動産の売買と賃料/ 買った土地に借地権者がいる場合/ 借地上の建物の売買/ 借地権者の借地買取/ 借家人の借家と敷地の買取/ 賃貸借当事者間の売買と賃貸借/ 土地の分譲と営業免許/ 建売住宅の売買/ 土地の一部分の売買/ マンションの分譲/ 建築途上の建物の売買/ 道路予定地の売買/ 仮換地の売買/ 割賦払中の売買/ 担保権付不動産の売買/ 係争中の不動産の売買/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー