仮換地の売買

土地区画整理事業というのは、都市計画区域内における一定の地区について、道路、公園、広場、河川など各種の公共施設を整備改善し、同地区内にある宅地の利用度を増進するため、土地区画整理法に基づいておこなわれる土地の区画形質の変更、公共施設の新設、変更に関する事業のことです。この事業では、事業施行者が、地区内の土地を一団のものとみなし、これから公共施設を生みだすとともに、残りの土地について区画形質の変更をなし、変更前の宅地に代わる換地を定めたうえで、これを関係権利者に通知し公告すること、これによって換地が従前の土地とみなされますから、従前の土地についての権利関係は、そっくりそのまま換地上に移転することになります。
このように、土地区画整理は、土地の権利関係に変更を加えないで、権利関係の目的である土地自体について強制的な交換分合をおこなうわけですから、この点で、土地収用法により土地を収用された者に対し金銭補償に代えて代替地などを給付する現物補償とは全く法律上の性質を異にします。
事業施行者が換他計画で定められた換地を従前の土地の関係権利者に与える行政処分を換地処分といいます。換地処分によって、相当の減歩があるのが普通ですが、しかし、その反面、公共施設が整備改善され、減歩を上回る宅地としての価値増進がありますから、結果において、土地所有者その他の関係権利者の利益は十分に確保されることになります。換地には、従前の土地の位置を変えずにそのまま減歩して換地とする原地換地のほか、移動換地、飛換地などがあります。前者はいわゆる目白押し換地で、従前の土地を公共施設の新設、拡張用地に充てる関係上、従前の土地やこれに隣接する土地について、順次その位置をずらして換地を定める場合のことであり、後者は、従前の土地と全く違った位置に換地を定める場合のことです。いずれの場合でも換地は、従前の土地とその位置、地積、土質、水利、利用状況、環境などにおいて照応することが要請されるわけで、これを照応換地の原則といいます。しかし、宅地面積の適正化をはかるため、照応換地の例外として、増加地積を付加して換地を与えたり、換地の地積を減じて換地を与えたりすることがあり、これらの処分の結果生ずる権利関係者間の不公平は金銭で清算されることになります。
換地処分は、土地区画整理工事が完了した後に一挙におこなうことになっていますが、工事の完了まで相当の期間を要するばかりでなく、工事をおこない換地処分をするためには、従前の土地にある建物その他の工作物を撤去、移転させなければならないわけです。そこで、土地区画整理法では、事業遂行の円滑、迅速化をはかり私権行使の制限を最少限度にとどめるため、換他計画で定める換地の位置、範囲内で、従前の土地におけると同様の使用、収益ができる土地を仮に指定して、そこに従前の土地にある建物などを移転させ、事実上、換地処分があったのと同様の扱いをする、仮換地指定という制度を設けています。仮換地と換地処分による換地とは法律上別個のものですが、実際上は、仮換地がそのまま本換地になるのが普通です。
仮換地が指定されると、従前の土地の権利者は、仮換地について、従前の土地におけると同様の使用、収益をすることができることになりますが、そのかわり、従前の土地についての使用、収益は停止されることになりますと同時に、仮換地の所有者その他の権利者は、仮換地についての使用、収益が停止されます。

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土地

都市計画法による土地区画整理事業によって仮換地の指定を受けた土地を処分したいのですが、売ることができるでしょうか。
仮換地の指定があっても、従前の土地について所有権自体を失うわけではなく、その使用、収益が停止されるにすぎませんから、従前の土地の所有者がそれを自由に売却処分することができ、また、これによる所有権移転登記も従前の土地についてすることができることは、もちろんです。しかし、従前の土地は現実には使用収益できず、従前地の売買というのは、実質上は仮換地を目的とするものですから、買う方としては、従前地についての仮換地の位置、範囲、地積などを十分に確認しておく必要があります。というのは、仮換地指定は本換地の場合と同様かならずしも従前の土地と同じ位置でなされるとは限らないし、仮換地の地積も本換地の地積の場合と同様従前の上地よりも減歩されるからです。
従前の土地の一部を売買し、それについて分筆のうえ所有権移転の登記をすることもできます。この場合、従前の土地の一部を取得した者(買主)が仮換地についてどの範囲で使用収益権をもつかが問題になりますが、施行者がその取得の登記に応じて仮換地指定処分の変更をしてくれれば、それにより使用収益できる範囲が明確になりますから、格別の問題は生じません。しかし、施行者は、登記簿の記載に基づいてした仮換地指定処分をその後の登記簿の記載の変動に応じて変動すべき責務を当然には負わない、と解されています。したがって、施行者がその変更をしてくれない場合には、仮換地上の使用収益権について従前の土地の一部の取得者(買主)と従前の土地の残りの部分の所有者(売主)とが一種の準共有関係に立つことになり、双方は、それぞれ、従前の上地についての所有の割合に応じて仮換地を使用収益することができる、ということになります。
仮換地指定があった後、従前の土地の売買がなされ、これが履行された後、仮換地がさらに減歩されて換地処分がなされた場合でも、買主は売主に対し代金額の一部について不当利得による返還請求をすることができません。なぜなら、その減歩は土地区画整理の結果にほかならず、売買契約とはなんの因果関係もないからです。もっともこの場合、買主は施行者から、減歩による清算金ないし減価補償金を交付されることになります。
ある土地を買いたいと思って調査したところ、仮換地に指定されていることが判りましたが、この土地を買うことができますか、また、この売買契約にあたっては、どんな点に注意したらよいでしょうか。
仮換地の指定は、従前の土地について関係権利者の使用、収益を停止する代償としてなされるもので、従前の土地権利者は法律によって仮換地の使用収益がみとめられるにすぎず、仮換地自体に所有権を有するわけではありません。使換地の使用収益権は土地区画整理法に基づく特殊な権利ですから、この使用収益権そのものを売買することはできないと考えられています。
換地処分がなされるまでは、従前の土地について所有権その他の権利が存続するわけです。したがって、使用収益以外の土地に関する権利の行使、処分はすべて従前の土地についてなされるべきであって、仮換地自体を売買することはできません。し かし、仮換地の指定をうけた従前の土地の所有者は、手続の煩わしさをきらい、あるいは法律的無知のため、仮換地自体を目的物とする売買契約を締結することがあります。そこで、判例は、このような売買契約に関し、売主である従前の土地所有者が仮換地について所有権を有しないことを理由に直ちに無効と解するのは相当でなく、むしろ、格別の事情がないかぎり、仮換地により表現される従前の土地の売買契約とみて有効と解すべきである、としています。

土地
買った土地の坪数の不足/ 買った土地の地目が農地の場合/ 緑地帯、風致地区/ 買った土地が区画整理による分散する場合/ 土地分譲と道路負担/ 買った土地の一部が他人の敷地の場合/ 買った土地の通路が他人のものの場合/ 不完全な建売住宅/ 違反建築の建物と売買/ 共有不動産の売却/ 不当に抹消された登記の回復/ 抵当権付不動産の売買/ 買った土地の使用処分に対する制限/ 不動産の時効取得/ 契約の解除/ 契約解除の方法/ 契約解除の時期/ 契約解除権の時効/ 契約解除と損害賠償/ 解除と第三者の権利/ 手付放棄による解除/ 売り戻しの特約/ 買戻の特約と再売買の予約/ 事情変更による解除と契約条件の変更/ 他人が使用中の不動産の売買/ 借地人が立ち退かない場合/ 他人の使用中の不動産の売買と賃料/ 買った土地に借地権者がいる場合/ 借地上の建物の売買/ 借地権者の借地買取/ 借家人の借家と敷地の買取/ 賃貸借当事者間の売買と賃貸借/ 土地の分譲と営業免許/ 建売住宅の売買/ 土地の一部分の売買/ マンションの分譲/ 建築途上の建物の売買/ 道路予定地の売買/ 仮換地の売買/ 割賦払中の売買/ 担保権付不動産の売買/ 係争中の不動産の売買/

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