建築途上の建物の売買

まだ工事の完成していない建物でも売買することができることはいうまでもありませんが、この場合には、建築工事の請負業者との関係はどうなるか、工事が完成した後、登記を買受人だけでできるかなど、複雑な関係を生じますから、注意が必要です。
建物は未完成で、いろいろと問題はあるにしても、敷地については、通常の売買と少しも変りかありませんから、買主はすぐ移転登記をすることができますし、また、この手続を早くしておくことが、その後の建物についての法律関係を処理していくのに何かと便利です。
これに反して、建物の方は、まだ未完成ですから、何の登記もないのが通常です。
しかし、屋根も葺きおわり荒壁がつけられている程度にまで工事が進んでいるときは、たとえ床、天井が張られていなくても建物ということができ、登記をすることができますし、このように登記ができる建物について譲渡があったときは、その旨の登記がないと第三者に対抗することができないというのが判例です。したがって、このような建物を買い受けたときは、売主に所有権の保存登記をさせたうえで、売買による所有権移転の登記をさせるか、または、直接に保存登記をするかしなければなりません。もし、この手続をしないで、建物が完成してから登記すればよいと考えて放置しておいた間に、売主が、勝手に自分の名義に保存登記をして第三者に再び売却してしまうようなことが起きると、この第三者に対しては、売買による建物の所有権取得を主張することができないことになってしまいます。ただし、この場合に、土地についてはすでに自分の名義に移転登記がしてあれば、この所有権取得は第三者に対抗できますから、たとえ第三者が建物の所有権を取得したと主張してきても、土地の利用権が伴いませんので、建物を除去するように請求することができますから、実際上、このような第三者の発生することを防ぐことができます。

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土地

以上の場合と異なり、建物の工事がまだこの程度にまで進んでいない場合は、この段階では登記ができませんから、買主が完成後に登記をすればよく、それまでの間に売主が勝手に登記をして、第三者に売却するようなことがあっても、この第三者への譲渡は無効で、買主が不利益をうけることはありません。そして、いずれの場合にしても、自分が直接に保存登記をするには、建物の表示登記からせねばならず、そのためには、所有権者であることを証明する資料として、売買 契約の内容を文書で明確にしておくことのほか、建築についての一切の書類を売主から引き継いでおくか、建築工事の注文を売主と肩代りしたことを証明する文書を作ってもらっておくことが必要ですが、これらの関係は、ちょうど末登記の建物を買い受けた場合と同じことになります。
売買後も建築工事はなお売主が注文者として責任をもって完成まで継続してゆくのか、または、買主が肩代りして注文者となるのか、あるいは、従来の請負契約は解消して、買主が改めて請負人を選んで工事をさせるのかは、売買契約のなかで自由にきめることができますが、いずれにしろ、どちらであるかを明確にしておくことは必要です。
買主が肩代りして工事をさせてゆく場合には、売主と請負業者と自分が互いにこのことを確認し合って、それまでの工事の進行に対する代金の支払状況など従来の関係を明確にしたうえ、どの時点から買主が責任を負担するかを請負業者との間で明白にしておくことが大切ですし、また、売主が、これまでの請負契約を整理して、買主が新たに請負人を選ぶ場合には、従来の請負契約があとに問題を残さない形で確実に解消されていることを確認したうえで契約をしないと、後で従前の請負人との間でとかくのトラブルが生じやすいものです。
建物がすでに登記できる程度にまで進んでいて工事が中止しているような場合には、売主がはやくから売却を考えて建物の保存登記をしている場合も考えられます。その場合には通常の売買と同様に移転登記の手続をすればよいことはいうまでもありません。そして、買主が、この建物を買い受けた後に、工事を再開するに際し設計変更をして、完成させた場合には、買主は、この工事の完成後、この変更について建物の表示登記の変更を申請しなければなりません。
また、ときには、建築請負業者が建物の建築工事を引き受けるにあたって、契約後工事開始前に、この工事費用の支払を確保するため、この将来の建物につき先取特権の登記をしている場合があります。しかし、この場合でも、すでに建物の所有者から、所有権の保存登記ができるような状態になって後にこの建物の売買がなされる以上は、その段階で売主において表示登記と所有権の保存登記をしてから買主に所有権の移転登記をするか、または、買主において買受後直接これらの登記をしておかないと、売主が第三者にこの建物を再度売却してしまうようなことがあったとき、買主はこの第三者に所有権の取得を対抗できなくなってしまうことは、未登記の場合と同様です。

土地
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