マンションの分譲

大都市では、住宅公団、住宅供給公社とか民間の不動産会社その他の各種会社による鉄筋コンクリート造りの中高層分譲アパートが、相当数、建設、供給されるようになってきました。民間の分譲アパートは、マンション、コーポなどという名前でよばれることが多いようです。分譲アパートに適用される法律は、建物の区分所 有等に関する法律ですが、この建物区分所有法は、市街地改造事業などにより建築された共同ビルとか、オフィスビルその他の商業ビル、あるいは、店舗、事務所などと併存するアパートビルなどの区分所有にも適用されますし、また、従来からの日本式の木造棟割長屋の区分所有にも適用されます。ここでは、主として、中高層分譲アパートの場合を中心に、建物区分所有法の概略を述べます。
一棟の建物に、構造上、区分された数個の部分があって、しかも、独立して住居、店舗、事務所、倉庫などの建物としての用途に供することができるものが二個以上ある場合、これらの各部分は、それぞれ所有権の目的となることができ、かような所有権を区分所有権、この目的となる建物部分を専有部分、専有部分以外の建物部分を共用部分といいます。つまり、区分所有建物は、専有部分、共用部分という二種類の建物部分から成っているわけで、建物区分所有法は、この二種類の建物部分の所有関係と建物全体や敷地、付属施設の維持、管理に関する機構などを規定しているのです。
区分所有権の目的である専有部分は、構造上および利用上、独立建物として機能できるようになっていることが必要です。したがって、例えば、隣りの部屋を通らなければ建物の外部に出られないような部屋は区分所有権の目的とすることができません。また、ホールなどのように間仕切りのない建物部分を区分して、それぞれを区分所有権の目的とすることができるかどうか、多少問題がありますが、一般には、消極に解されています。専有部分の床面積は、登記実務上、壁真でなく、内法で計算することになっています。

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土地

専有部分を譲渡したり、抵当権などの担保権の目的物としたりすることができることは、普通の独立建物の所有の場合とほとんど変りありません。しかし、それ以外の行為すなわち使用収益や事実的処分については、区分所有者相互間に強い制約があり、建物区分所有法五条一項も、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないと規定していますから、普通の独立建物の所有の場合に比べて、相当大幅な制限をうけます。また、区分所有者は、自分の専有部分とか共用部分の保存、改良のために必 要な範囲で、他の区分所有者の専有部分に立ち入ることができることになっています。
共用部分というのは、区分所有者の全員または一部の者の共用に供されるもので、これには、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属さない建物の付属物のほか、付属の建物があり、また、法律上当然に共用部分とされるものと、区分所有者の規約によって共用部分とされるものとがあります。専有部分と専有部分との境にある界壁、床スラブについては、関係区分所有者の共用部分と解する説と、壁真でふりわけ、それぞれが各専有部分の一部として含まれると解する説とがあります。間切り、床スラブの多様性などを考慮に入れますと、関係区分所有者の共用部分説が妥当ではないかとおもわれますが、しかし、そうすると、専有部分は、間切り、床スラブに囲まれた内側つまり空間のみということになり、問題がありますので、間仕切り、床スラブは共用部分と解しながら、いわゆる上塗り部分すなわち、間仕切り、床スラブの表面は、共用部分でなく、それぞれの面する専有部分の一部として分属すると解するが、穏当であると考えられます。法定共用部分は登記事項となっていませんが、規約共用部分は登記事項ですから、その旨の登記をする必要があります。
共用部分は区分所有者全員の共有に属するのが原則です。しかし、一部の区分所有者のみの共用に供される共用部分は、その一部の者だけの共有に属します。この共有については、建物区分所有法の共有規定が適用されます。
共用部分の共有持分は、原則として、各区分所有者の専有部分の床面積の割合によります。
区分所有者の共有持分は、その専有部分の処分に従うことになっており、共有持分だけを専有部分と別異に処分することはできません。共有持分の処分は登記事項となっていませんから、登記がなくてもその処分を第三者に対抗できます。共用部分の変更は、区分所有者全員の合意を必要とします。それ以外の管理は、区分所有者の持分の過半数または四分の三以上の多数で決めることになっています。ただし、保存行為は、各自が単独でおこなうことができます。各区分所有者は、共用部分をその用法に従って使用できることになっています。これを一般的使用といいますが、区分所有者の協議により、一部の区分所有者にだけ使用をみとめることもできます。これが特定的使用ですが、この場合は、規約で定めないと、区分所有権の譲受人に対抗できません。共用部分の修繕費、維持費、公租公課などの負担は、各自の持分割合により分担し、それから生ずる収益は、持分割合に応じて収取することになっています。なお、建物区分所有法は、共用部分を、管理の都合上、一人または数人の区分所有者の所有としたり、専有部分を有しない管理者の所有としたりすることなどを認めています。
建物の区分所有においては、一階部分の区分所有者ばかりでなく、二階部分以上の区分所有者も、敷地全体についての利用権を有しなければ、専有部分を所有し、共用部分などの利用の実をあげることができません。区分所有者の敷地利用権の種類、態様について建物区分所有法は特に法定していませんので、種々様々なものがありうるわけですが、通常は、共有か借地権の準共有かのどちらかです。この共有、準共有には、前に述べた共用部分の共有に関する建物区分所有法の規定が適用されません。民法二 回九条以下の共有規定によりますと、持分は原則として平等ですし、共有者は持分を自由に処分することができ、共有物分割請求もできることになっていて、共用部分の共有の場合と相当違っています。そこで、分譲契約書や規約では、共用部分の共有の場合と歩調をあわせて、敷地の共有、借地権の準共有の場合も、その持分は、各共有者の専有部分の床面積の割合によるとか、専有部分や共用部分の共有持分と合わせてでなければ処分できないとか、共有物分割請求ができないなどと定めているのが普通です。
区分所有者が、敷地利用権を有しなかったり、失ったりした場合には、その専有部分を収去しなければならないことになりますが、しかし、収去は事実上不可能であることが多いので、建物区分所有法は、収去を請求する権利を有する者が、その区分所有者に、専有部分つまり区分所有権を時価で売り渡せと請求できることにしています。したがって、この売渡請求権を行使しないで専有部分の収去を請求することは、権利の濫用として許されないことになるのが通常です。

土地
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