土地の分譲と営業免許

宅地建物取引業法によると、宅地建物取引業者といわれる者には、宅地、建物の売買、交換、貸借の代理または媒介を業とするいわゆる仲介業者のほかに、宅地、建物の売買、交換を自分で行なうのを業とする者も含まれます。後者の中に、土地分譲を業とする者も含まれます。ただ、貸家を業とする者は含まれません。ところ で、業とするというのは営業にしているということですが、どの程度の行為が営業といえるかは必ずしもはっきりしているわけではありまん。一般には、不特定多数の人を相手にして反復、継続的におこなうことだといわれます。どの程度の反復、継続が必要かといいますと、これも法定されたものはないのですが、宅建業法の適用についての行政指導としての基準は、300坪以上の土地を2年間に2回以上取引する者を宅建業者とみています。これに照らしますと、例えば、3000坪の土地を一括して一度で売ってしまえば業法の適用をうけないけれども、1000坪ずつ3分割するとか、300坪ずつ10分割して次々に売却すると、業法の適用をうけることになります。ところで、業法の適用をうけるということは、宅建業者でないとそうした売却をすることができないということですから、自分が業者の資格をもっていないかぎり、業者を通じてでないと売却できないわけです。

スポンサーリンク
土地

宅建業者となるには、各都道府県において毎年一回行われる取引主任者資格試験に合格し、各都道府県知事の免許を得て登録を受けなければなりません。また、事業を開始するには、一定の営業保証金を供託することを要します。もしこの免許をえないで営業すると厳罰が科せられます。これは、法的知識に暗いか悪質な業者が問題を起こして依頼者などに損害をかけることの多い不動産業界を 規制して、依頼者やその他取引関係者に安んじて取引させるためです。したがって、取引業者としての資格を得て自分で分譲すれば手数料だけは省けるわけですが、それには時間もかかることでしょう。それに、業者にまかせることは不利のようですが、専門の業者に依頼すれば、土地の測量、分筆、区画整理などの一連の手続をまかせることができたり、取引の相手を広く求め、また値段の交渉をしてもらうなどの便宜が得られますから、かえって得策ではないかと考えられます。
不動産業者が業務を処理するについては、昭和四二年の宅建業法改正以来、とみに厳しい規制が加えられることになりました。すなわち、まず業務処理上の心構えとして、信義に従い誠実に業務をおこなわなければならないこと、事実に相違する誇大な広告をして関係者を誤認させるような行為をしてはならないこと、依頼者に対して、自ら売主、買主となるのか、依頼者または相手方の代理人として行動するのか、それとも単に仲介するにすぎないのか、その立湯を明示すること、目的物件たる土地、建物の上に登記された権利の種類等や、都市計画法、建築基準法その他法令の制限、飲料水、電気等の供給施設の状況、その他多くの事項の説明を依頼者にすること、契約が成立したとき一定の書面を交付しなければならないこと、不当に登記、引渡等を遅延させてはならないこと、秘密を守る義務、報酬の制限、不当な告知、不当に高額な報酬要求、不当な契約誘引などの禁止、証明書の携帯、帳簿の備付け、標識の掲示などの義務などがあり、これらの義務に違反すると、免許の取消や懲役、罰金などの制裁をもうけます。

土地
買った土地の坪数の不足/ 買った土地の地目が農地の場合/ 緑地帯、風致地区/ 買った土地が区画整理による分散する場合/ 土地分譲と道路負担/ 買った土地の一部が他人の敷地の場合/ 買った土地の通路が他人のものの場合/ 不完全な建売住宅/ 違反建築の建物と売買/ 共有不動産の売却/ 不当に抹消された登記の回復/ 抵当権付不動産の売買/ 買った土地の使用処分に対する制限/ 不動産の時効取得/ 契約の解除/ 契約解除の方法/ 契約解除の時期/ 契約解除権の時効/ 契約解除と損害賠償/ 解除と第三者の権利/ 手付放棄による解除/ 売り戻しの特約/ 買戻の特約と再売買の予約/ 事情変更による解除と契約条件の変更/ 他人が使用中の不動産の売買/ 借地人が立ち退かない場合/ 他人の使用中の不動産の売買と賃料/ 買った土地に借地権者がいる場合/ 借地上の建物の売買/ 借地権者の借地買取/ 借家人の借家と敷地の買取/ 賃貸借当事者間の売買と賃貸借/ 土地の分譲と営業免許/ 建売住宅の売買/ 土地の一部分の売買/ マンションの分譲/ 建築途上の建物の売買/ 道路予定地の売買/ 仮換地の売買/ 割賦払中の売買/ 担保権付不動産の売買/ 係争中の不動産の売買/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー