借家人の借家と敷地の買取

庭付の家を借りて住んでいますが、家主から庭を含めた敷地全部を買ってくれと申し入れがありました。家の賃貸借はそのままにしておくとのことで、そうなると、 土地は自分のものとなっても、家は他人のものを借りているといったことになりますが、どんなことに注意が必要でしょうか。また、土地を買わずに家だけ買った場合はどのようなことになるのでしょうか。
この場合はいずれにしても、借家人にはこれらの物を買わねばならぬ義務があるわけではなく、家主にも売らねばならぬ義務があるわけでもなく、売買は両者の自由な意思が合致したときにはじめて成立します。したがって、それぞれの場合の売買代金額も、結局は両者の折衝 で決まるわけで、以下に述べる評価の問題は、もっぱら客観的に合理的な価格として一応の標準になるにすぎません。そして、具体的な代金の標準額を知るためには不動産鑑定士によるはかないこと、しかし、その額をそれほど神経質につきとめる必要ありません。
家と敷地が一緒に売買される場合には、売買が完了すれば、旧借家人は、自分の土地上に建っている自分の建物に自分で住んでいる形になりますから、特に法律上の問題は生じません。せいぜい、すみやかに建物と敷地との双方について所有権取得の登記をすることが必要だというぐらいです。
この場合には、買主は売買の結果、建物と敷地の完全な所有権を取得しますが、かれは前から借家権をもっていたのですから、この売買でかれが支払うべき代金は、建物自体の価格と敷地の価格との和から借家権の価格を差し引いたもの、ということになるはずです。不動産の鑑定評価では、基本的には、一定地域の一定用途の借家にはほぼ一定の借家権割合なるものがあり、具体的な建物の価格と敷地の価格との和にこの借家権割合を乗じたものがそこでの借家権価格だと考えているようです。したがって、建物価格プラス敷地価格×1マイナス借家権割合が、ここでの売買代金の標準になるといえます。

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土地

家だけが売買される場合、売買が完了すれば、旧借家人は、自分の建物に自分で往んでいる形になり、建物自体については、せいぜい、すみやかに建物所有権取得の登記をしておくことが必要だというぐらいが問題になるだけです。しかし、他面、旧借家 人の所有になったこの建物の敷地は、いぜん地主に属していますから、この建物は他人の土地上に存在することとなり、これを存置させるためには、建物所有者になんらかの敷地利用後がなければならないことになります。もちろん、敷地とその上の建物との両方の所有者が建物だけを他人に譲渡したときには、特に取壊しや移築の目的で建物が譲渡されたとみられる場合を除き、売主が買主に建物存置のための敷地利用権を認めた、とみることはできます。しかし、それにしても、その利用権の具体的態様を明定しておかないと、後の紛争の種になります。そこで、この場合の買主としては、借地権が設定されたこと、その存続期間地代の額やその 支払の時期等をこの機会に明定し、さらに、できれば譲渡、転貸の自由等も認めさせておけばよいと思われます。要するに、ことは、次に述べる売買代金額とも睨み合わせてのことではありますが、なるべく自己に有利な借地契約を作っておくことが必要です。なお、後に地主が変わった場合にそなえて、借地権の登記をして おけば確実ですが、それができない場合でも、買い取った建物の所有権取得登記をしておけばある程度まで借地権の登記の代用としても役立ちますから、その意 味でも建物の登記を怠ってはなりません。
借家人が家主から敷地のみを買った場合の結果は、甲(旧借家人)の土地を乙(家主)が借りて、その上に建物を所 有し、この建物を甲が借りている、という形になります。これは一見、たしかに変なことですが、土地所有者=地主・借地人=家主・借家人と三段階の関係者がいるという普通ありがちな形の土地所有者=地主と借家人とがたまたま同一人になった形と考えれば、法的には別に特に変だというほどのことはありません。ただ、この場合には、甲は、土地利用関係については地主として、また家屋賃貸借については借家人として、乙と二重の契約関係に立つことになりますから、甲としては、この契約関係をはっきりしたものにし、かつ、この機会になるべく有利な地位にそれぞれの契約で立つように努力することが必要です。
土地利用関係については、甲は、従来の土地所有者兼家屋所有者乙から土地だけを買ったのですから、当然に乙のために土地利用権を認めたうえで土地を買ったものとして扱われます。しかし、このことだけでは、その土地利用権の種類や内容などは明らかにならず、当事者が具体的にこれをきめなければならないわけです。甲としては、なるべく、乙の借地権は賃借権であるとすること、借地の期間を短くすること、地代を高くすること、借地権の譲渡、転貸の自由を認めないこと、等々の方向に借地契約の内容をもってゆく必要があります。
家屋の利用関係については、従来からすでに甲乙間に借家契約がありますから、いま特にこれを改めなければ、この借家契約が将来に向かってもものをいうことになります。しかし、この機会に、乙との合意によって借家契約を改訂することも可能であり、甲としては、なるべく自己に有利な方向への改訂へと努力すべきです。
要するに、以上にのべた借地条件、借家条件、そして売買代金額は、結合的に関連していて、甲と乙との損得勘定にもとづく折衝によって定まり、もし両者の合意がついに成り立たなければ、売買契約は成立せず、いままでどおりの関係が続くことになるわけです。

土地
買った土地の坪数の不足/ 買った土地の地目が農地の場合/ 緑地帯、風致地区/ 買った土地が区画整理による分散する場合/ 土地分譲と道路負担/ 買った土地の一部が他人の敷地の場合/ 買った土地の通路が他人のものの場合/ 不完全な建売住宅/ 違反建築の建物と売買/ 共有不動産の売却/ 不当に抹消された登記の回復/ 抵当権付不動産の売買/ 買った土地の使用処分に対する制限/ 不動産の時効取得/ 契約の解除/ 契約解除の方法/ 契約解除の時期/ 契約解除権の時効/ 契約解除と損害賠償/ 解除と第三者の権利/ 手付放棄による解除/ 売り戻しの特約/ 買戻の特約と再売買の予約/ 事情変更による解除と契約条件の変更/ 他人が使用中の不動産の売買/ 借地人が立ち退かない場合/ 他人の使用中の不動産の売買と賃料/ 買った土地に借地権者がいる場合/ 借地上の建物の売買/ 借地権者の借地買取/ 借家人の借家と敷地の買取/ 賃貸借当事者間の売買と賃貸借/ 土地の分譲と営業免許/ 建売住宅の売買/ 土地の一部分の売買/ マンションの分譲/ 建築途上の建物の売買/ 道路予定地の売買/ 仮換地の売買/ 割賦払中の売買/ 担保権付不動産の売買/ 係争中の不動産の売買/

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