借地権者の借地買取

土地を賃借して、すでに数年を径ていますが、最近地主から、この土地を買ってくれないかとの話があります。買ってもよいのですが、権利金を払って賃借した権利がもったいないような気もします。売買の際に、こうした事情を考慮に入れることはできないものでしょうか。
借地関係が存続するかぎり、地主と借地人とは、それぞれ相互に各種の権利、義務をもっているわけですが、別に地主は借他人に土地を売らなければならない義務があるわけでも借地人に土地を買えと要求する権利があるわけでもなく、また借他人は土地を買わなければならない義務があるわけでも地主に土地を売れと要求する権利があるわけでもありません。借地関係の存続中に、地主から借他人にその土地が売られるということは、よくあることですが、それは、売主(地主)と買主(借地人)との意思がたまたま一致したから売買契約が成立したので、特に地主と借他人とだからというので売買がなされなければならない法律的な必然性がある、ということはありません。もちろん実際には、地主の側からいえば、借地権という負担のついた土地を第三者に売ろうと思っても、買手としては、買ってみても借他人を追い立てることはまず不可能ですから、借地人から 定期的に地代をとるという以外に買った土地の利用法は存在しないことになるので、買手がなかなか見つからず、借地人に売るのが一番手っとり早い、という状態にあります。また、借地人としても、年々地代を払って借他人の地位に甘んじるくらいなら、多少まとまった代金を払っても所有地にした方が法律的にも安泰だし社会的面子もよくなるというので、買い取ろうという気になりやすいことも、否定できません。
それにしても、基本的には、この場合の売買も当事者の自由な合意できまるのですから、その場合の売買代金額も当事者の合意できまるわけで、両者の意見が合わなければ、売買は成立しないだけの話です。

スポンサーリンク
土地

このような売買の代金についてまったく基準がない、というわけではありません。それは借地権価格です。借地権が地上権である場合はもちろん、賃借権の場合でも、建物保護に関する法律や借地法によって、地主が交替しても借地権は影響をうけず、借地権の存続期間は法定され、その存続期間が満了しても正当の事由がないかぎり借地権は消滅せず、また、借地権の譲渡や転貸の自由も一定の要件のもとで認められている、という強力な保護を受けています。その結果、借地権は財産的な価値のある権利として一つの価格を持ち、土地の価格のうち、その部分が借地権に属し、残りの部分が土地所有者に属する、というように考えられるに至っています。前者が借地権価格、後者が底地価格といわれ、その両者を加えると土地の価格になる、というわけです。
借地権価格が土地完全価格の何%を占めるかは、もちろん、千差万別です。しかし、ある範囲の地域の一定用途の土地については、それそれほぼ一定の借地権割合があるといわれています。具体的なある借地の借地権割合ないし借地権価格を正確に知るためには、不動産鑑定士に依頼して鑑定してもらうほかはありません。
本問にあるように、借他人が地主からその土地を買う場合には、借地権価格部分はすでに借地人に属しているのですから、実質的には、地主の手に残っている部分つまり底地価格部分のみが売買されるわけです。したがって、売買代金もこの底地価格つまり土地完全価格から借地権価格を控除したものでなされるのが客観的に合理的だ、ということになります。
説明してきたように、底地価格というものを採り上げて、それを基準として売買がなされるのが客観的に合理的であると考えると、それでは、本問とのあいだに見られるように、借地契約成立の際に権利金を支払った場合と支払わない場合とを比べ、また、借地契約締結後間もないときと長期間経たときとを比べて、底地の売買代金に差が生じてこないものなのか、また、借地権が賃借権であるときと地上権であるときとで底地の売買代金に差がなくてよいものであろうか、という疑問が生じてくることは、当然です。
事実、不動産鑑定士か鑑定を行なう際の基準となることになっている不動産の鑑定評価基準でも、底地価格の鑑定評価について総合的に比較考量されるべき事項の中に、経過した借地期間、契約に当って授受された権利金等の額、借地権の種別等が掲げられ、さらに、契約後あまり時期を経ていない底地を鑑定評価するときは、契約に当って授受された権利金等及びこれに関する契約条件等を考慮した額を土地の完全価格から控除して得た額を考慮するものとするとされています。この鑑定基準にのっとって一般的にいえば、もし他の条件が同じであれば、底地が借地人に売られる場合の代金は、権利金が支払われている場合はそれが支払われていない場合に比べて、経過した借地期間が短い場合はそれが長い場合に比べて、また、借地権が地上権である場合はそれが賃借権である場合に比べて、いずれも低額であってよいはずだ、ということになるでしょう。しかし、それぞれの場合につき具体的にいくらが妥当かということは、いずれにしても、不動産鑑定士の手を借りないと、明らかにはなりません。
しかし、いずれにしても、以上のようにして妥当な価格が知られたとしても、それはあくまでも一応の標準になるだけです。一般の売買と同じように、本問の敷地の売買においても、契約は両当事者の自由な合意があってはじめて成り立ち、合意ができなければ売買が行なわれないだけのことです。つまり、すべては、自分と相手方との損得勘定とで決まるにすぎない、というわけです。

土地
買った土地の坪数の不足/ 買った土地の地目が農地の場合/ 緑地帯、風致地区/ 買った土地が区画整理による分散する場合/ 土地分譲と道路負担/ 買った土地の一部が他人の敷地の場合/ 買った土地の通路が他人のものの場合/ 不完全な建売住宅/ 違反建築の建物と売買/ 共有不動産の売却/ 不当に抹消された登記の回復/ 抵当権付不動産の売買/ 買った土地の使用処分に対する制限/ 不動産の時効取得/ 契約の解除/ 契約解除の方法/ 契約解除の時期/ 契約解除権の時効/ 契約解除と損害賠償/ 解除と第三者の権利/ 手付放棄による解除/ 売り戻しの特約/ 買戻の特約と再売買の予約/ 事情変更による解除と契約条件の変更/ 他人が使用中の不動産の売買/ 借地人が立ち退かない場合/ 他人の使用中の不動産の売買と賃料/ 買った土地に借地権者がいる場合/ 借地上の建物の売買/ 借地権者の借地買取/ 借家人の借家と敷地の買取/ 賃貸借当事者間の売買と賃貸借/ 土地の分譲と営業免許/ 建売住宅の売買/ 土地の一部分の売買/ マンションの分譲/ 建築途上の建物の売買/ 道路予定地の売買/ 仮換地の売買/ 割賦払中の売買/ 担保権付不動産の売買/ 係争中の不動産の売買/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー